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AFA - Abschreibung

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Was ist die AfA bei Immobilien? 

Die AfA – Abschreibung (Absetzung für Abnutzung). ist eine Regelung im Steuerrecht, die die Wertminderung von Immobilien über ihre Nutzungsdauer hinweg berücksichtigt. Diese Regelung ermöglicht es Immobilieneigentümern, einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten ihrer Gebäude jährlich von der Steuer abzusetzen. Die AfA – Abschreibung kann ausschließlich für Gebäudeteile einer Immobilie angewendet wird, da Grundstücke als nicht abnutzbar gelten und somit von dieser Absetzung ausgeschlossen sind. Dadurch wird der natürlichen Abnutzung und dem damit verbundenen Wertverlust des Gebäudes im Laufe der Zeit Rechnung getragen.

Wie wird die AfA bei Immobilien berechnet?

Die Berechnung der AfA basiert auf den Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie, abzüglich des Wertes des Grundstücks. Diese Kosten werden dann über die angenommene Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt. Abhängig vom Baujahr und der Art des Gebäudes variiert die jährliche Abschreibungsrate zwischen 2% und 3%. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt werden, gilt ein erhöhter Satz von 3%.

Wie hoch ist die Abschreibung bei vermieteten Immobilien?

Bei vermieteten Immobilien ist die Höhe der AfA abhängig vom Baujahr und dem AfA-Satz. Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, können mit 2,5% abgeschrieben werden, während für die meisten nach 1924 erbauten Immobilien eine Abschreibungsrate von 2% gilt. Ab 2023 können Neubauten mit 3% abgeschrieben werden.

AFA Sätze und Abschreibungszeiträume:

Immobilientyp Jährlicher AfA-Satz Abschreibungsjahre
Vor 1925 gebaut 2.5% 40
1925 bis 2022 gebaut 2% 50
Nach 2022 gebaut 3% 33
Gewerbliche Immobilien (Baugenehmigung nach März 1985) 3% 33.3

 

AFA – Beispiele:

Baujahr AfA-Satz (%) Nutzungsjahre 1.100.000 € 950.000 € 800.000 € 650.000 € 500.000 € 350.000 € 200.000 €
Vor 1925 2,5 40 27.500 € 23.750 € 20.000 € 16.250 € 12.500 € 8.750 € 5.000 €
1925 bis 2022 2 50 22.000 € 19.000 € 16.000 € 13.000 € 10.000 € 7.000 € 4.000 €
Nach 2022 3 33 33.000 € 28.500 € 24.000 € 19.500 € 15.000 € 10.500 € 6.000 €

Der Wertverlust resultiert aus der altersbedingten Abnutzung und dem technischen Fortschritt. Hier sind einige Schlüsselaspekte der Tabelle: Für ein vor 1925 gebautes Gebäude mit einem Kaufpreis von 1.100.000 € beträgt der jährliche Abschreibungsbetrag 27.500 € (2,5% von 1.100.000 €).

  • Baujahr: Die Tabelle unterscheidet Immobilien basierend auf ihrem Baujahr. Dies spiegelt die Annahme wider, dass ältere Gebäude schneller an Wert verlieren.

  • AfA-Satz (%): Dies ist der Prozentsatz des Kaufpreises der Immobilie, der jährlich abgeschrieben werden kann. Zum Beispiel bedeutet ein Satz von 2,5%, dass jedes Jahr 2,5% des Kaufpreises als Wertverlust abgeschrieben werden können.

  • Nutzungsjahre: Diese Zahl gibt an, über wie viele Jahre die Immobilie abgeschrieben werden kann. Zum Beispiel bedeutet eine Nutzungsdauer von 40 Jahren, dass die Immobilie über einen Zeitraum von 40 Jahren abgeschrieben wird.

  • Beispielwerte für unterschiedliche Kaufpreise: Die Tabelle zeigt die jährliche Abschreibungssumme für verschiedene Kaufpreise an. Diese Summen ergeben sich aus der Anwendung des AfA-Satzes auf den jeweiligen Kaufpreis.

 Wann und wie kann die AfA bei Immobilien genutzt werden?

Die Nutzung der AfA ist möglich, sobald Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. Die AfA wird in der Einkommensteuererklärung angegeben und ist ab dem Jahr der Anschaffung, Fertigstellung oder des Erwerbs nutzbar.

Wie wirkt sich die Abschreibung auf die Steuer aus?

Die AfA wirkt sich direkt steuermindernd auf das Einkommen aus Vermietung und Verpachtung aus. Durch die Verteilung der Anschaffungs- und Herstellungskosten über mehrere Jahre kann die jährliche Steuerlast reduziert werden. Dieser Effekt trägt zur Verbesserung der Liquidität und Rentabilität der Immobilie bei.

Welche Besonderheiten gibt es bei der AfA für Immobilien?

Die AfA kann nur auf den Gebäudeteil angewendet werden. Immobilien, die ausschließlich privat genutzt werden, können in der Regel nicht abgeschrieben werden. Ausnahmen bilden unter anderem denkmalgeschützte Immobilien und Immobilien, die in einem Sanierungsgebiet liegen. Bei Erb- oder Schenkungsimmobilien kann die AfA vom Erben oder Beschenkten fortgeführt werden.