Was versteht man unter den Betriebskosten einer Immobilie?
Zuerst einmal sind diese Kosten stetige Aufwendungen die bei jedem Immobilienbesitz anfallen. Als typische Betriebskosten gelten z.B. allgemeiner Strom bei Gemeinschaftseigentum, Kosten von Gemeinschaftseinrichtungen, Schornsteinfegergebühren, Müllabfuhr oder Straßenreinigung.
Wie verhält es sich mit Betriebskosten bei einem Mietverhältnis?
Ist die Immobilie vermietet, können die Betriebskosten vom Eigentümer zu der Kaltmiete des Mieters und nach der Betriebskostenverordnung umgelegt werden. Keine auf den Mieter umzulegene Betriebskosten sind z.B. Kosten für Hausverwaltungen, Sanierungen oder Versorgungskosten, wenn es beim Mieter eigene Ablesungen gibt wie z.B. bei Strom und Wasser. Grundsätzlich gilt, dass bei einem Mietverhältnis alle abzuführenden Betriebskosten im Mietvertrag auch aufgeführt werden oder auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung hingewiesen wird.
Bei einer Betriebskostenvorauszahlung muss der Vermieter spätestens bis zum Ablauf eines Folgejahres eine Abrechnung mit einem nachvollziehbaren Verteilerschlüssel erstellt haben. Einigen sich Mieter und Vermieter auf eine Betriebskostenpauschale, dann entfällt die jährliche Abrechnung auch dann, wenn Energiekosten wie Strom, Wasser und Heizung darin enthalten sind.
Auch bei einem Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt die Höhe der Betriebskosten einen nicht unerheblichen Teil der Renditeberechnung dar. Insbesondere auch bei vermieteten Immobilien und Kosten, die der Mieter vereinbarungsgemäß, trägt.
Was Sie über ein Grundbuch wissen sollten
Das Grundbuch oder auch die Grundbuchordnung gehört zu den staatlichen Hoheitsaufgaben und wird beim zuständigen Grundbuchamt als Register im Amtsgericht für Grundstücke geführt. Es sichert die vollständige Offenlegung von Eigentumsrechten zu einem Grundstück und zeigt die gesamte Historie der Immobilie oder des Grundstücks chronologisch auf. Es wird also für jedes Grundstück auf einem eigenen Grundbuchblatt, alle Eigentumsverhältnisse und auf Grundstücken liegende Rechte oder Lasten erfasst. Ausgenommen sind öffentliche Lasten. Diese werden nicht im Grundbuch, sondern vielmehr im Baulastenverzeichnis erfasst.
Besteht ein nachweisbares Interesse, kann das Recht auf Einsichtnahme geltend gemacht werden. Eintragungen erfolgen nur, wenn derjenige, dessen Recht betroffen ist, einer Änderung zustimmt. Bei mehreren Eintragungsanträgen greift das Prioritätsprinzip, d.h. Die Einträge erfolgen der Reihe nach. Bei Todesfällen werden durch einen vorliegenden Erbschein oder einen notariellen Erbvertrag die Erben als neue Eigentümer eingetragen.
In der Regel sind zwar heute alle Daten digital geführt aber auch noch in der Papierform hinterlegt. Ein Grundbuch baut sich aus dem Deckblatt, dem Bestandsverzeichnis und seiner drei Abteilungen auf. Auf dem Deckblatt eines Grundbuchs findet sich die das zuständige Amtsgericht mit dem jeweiligen Grundbuchbezirk, die Nummer des Bandes, sowie die Blattnummer. Dieses sind die Hauptmerkmale zur raschen Identifizierung eines Grundstücks bzw. Immobilie. Danach folgt das Bestandsverzeichnis mit der Gemarkung (es steht in der Regel für die Ortschaft), Flurstücke (das sind die Flurstücke innerhalb von einem Grundstück oder auch Flur). Bei Wohnungen wird hier z.B. das Miteigentumsanteil angegeben.
Nun folgen die drei Abteilungen, die es in jedem Grundbuch gibt. Diese Abteilungen stehen in einem festen Rangverhältnis:
Die Abteilung III wird stets vorrangig bedient. Erst dann werden Eintragungen in der Abteilung II berücksichtigt.
Aber beginnen wir mit der Abteilung I. Hier steht der jeweilige Name des Eigentümers mit allen seinen Angaben, wie Geburtsdatum und Wohnort. Auch wenn eine Immobilie mehrfach weiterverkauft wurde, sind hier die Name der Ursprünglichen Eigentümer aufgelistet.
In der Abteilung II stehen Belastungen, wie z.B. Auflassungsvormerkungen oder auch Wohnrechte, Wegerechte, Dienstbarkeiten, Reallasten, Grunddienstbarkeiten, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Beschränkungen und auch eine etwaige Zwangsversteigerung wird hier vermerkt.
In der Abteilung III werden Grundschulden, Hypotheken oder auch Rentenschulden eingetragen. Wenn eine Bank finanziert, so wird hier eine Buchgrundschuld mit dem Nennbetrag eingetragen. Diese Schuld wird immer vorrangig behandelt. Hier werden Veränderungen von vermerkten Rechten oder auch Löschungsvermerke eingetragen.
Was versteht man unter einer Grunderwerbsteuer?
Bei einem Immobilien- oder Grundstückskauf wird von der jeweiligen Gemeinde nach einem notariellen Kaufvertrag vom Finanzamt eine Grunderwerbsteuer erhoben. Sie beträgt in der Regel (je nach Bundesland) zwischen 3,5 bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises und zählt zu den Erwerbsnebenkosten.
Der Käufer wird auch erst dann in das Grundbuch eingetragen, wenn der Erwerber die Grundsteuer an das jeweils zuständige Finanzamt bezahlt hat. Sobald die offene Steuerschuld beglichen ist, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese findet eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht statt.
Ausgenommen von der Grunderwerbsteuer sind Übertragungen an Verwandte in erster Linie, wie z.B. Ehepartner und Kinder, Übertragungen nach Ehescheidungen oder bei Schenkungen. Eine weitere Ausnahme für die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer sind so genannte “Share-Deals” bei denen statt dem üblichen Kauf einer Immobilie die Anteile des Immobilienbesitzers verkauft werden. Allerdings gibt das Gesetz vor, dass maximal 94,9 % der Geschäftsanteile verkauft werden dürfen. Fünf Jahre nach dem Kauf der Anteile, ist es erlaubt die verbleibenden Anteile zu kaufen, um danach 100 prozentiger Anteilseigner zu werden.
Was ist eine Hypothek und was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld oder Hypothek sind ein Grundpfandrecht, die in der Regel zur Finanzierung der gekauften Immobilie oder Grundstücks als erstrangige Forderung der finanzierenden Bank in das Grundbuch eingetragen werden. Eine Hypothek steht im Zusammenhang mit einem bestimmten Darlehen und orientiert sich an dessen Höhe und erlischt nach erfolgter Tilgung der Forderung automatisch. Eine eingetragenen Grundschuld ist nicht zwingend an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Wurden die Forderungen seitens des Kreditnehmers erfüllt, so bleibt die Grundschuld zunächst noch als Eigentümergrundschuld im Grundbuch bestehen. Der Eigentümer kann dann aber auf Verlangen die eingetragene Grundschuld von der Bank löschen lassen. Es muss aber nicht von Nachteil sein, wenn der Eigentümer eine Eigentümergrundschuld im Grundbuch stehen lässt, bei einer etwaigen neuen Finanzierung entfallen nämlich neben einem Zeitverlust, auch eine erneute und kostenintensive Bestellung einer neuen Grundschuld durch einen Notar und das Grundbuchamt.
Damit eine Grundschuld bestellt werden kann, müssen sich Käufer und die finanzierende Bank zuvor über die Höhe der Schuld einig geworden sein. Der Notar erhält danach von der finanzierenden Bank eine Finanzierungszusage. Erst dann wird der Notar einer Buchgrundschuld in Abteilung III des Grundbuchs bestellen.
Wurden die Forderungen der Bank beglichen, so sollte der Eigentümer am besten eine Löschungsbewilligung bei seiner Bank aushändigen lassen. Es liegt ihm dann immer noch frei die im Grundbuch eingetragenen Grundschuld löschen zu lassen. Auch ist es möglich einem etwaigen neuen Käufer die alte Grundschuld zur Finanzierung des Kaufpreises zu übertragen. Ein weiterer Vorteil ist auch, dass ältere Grundschulden vorrangig behandelt werden. Später eingetragene Forderungen werden dann nachrangig behandelt. ACHTUNG!! Sollten Sie von Ihrer Bank eine Löschungsbewilligung erhalten haben, so verfahren Sie dieses Dokument stets gut auf. Fall die Löschungsbewilligung verloren geht, entstehen bei einem etwaigen, späteren Verkauf, erhebliche Zeitverzögerungen.
Der notarielle Kaufvertrag
Für jeden Immobilienkauf oder Grundstückskauf besteht mittels eines formbedürftigen Kaufvertrages eine notarielle Beurkundungspflicht. Der Kaufvertrag regelt zunächst die wirtschaftliche Einigung und die Verpflichtung zur Übertragung einer Immobilie oder Grundstücks auf den Käufer und darüber, dass sich beide Parteien einer Auflassungsvormerkung erklären. Diese räumt dem Käufer den Anspruch ein und regelt, dass die Immobilie oder Grundstück nicht doppelt verkauft werden kann oder durch eine Hypothek belastet werden kann.
Der Notar wird unparteiisch die Interessen zwischen Käufer und Verkäufer regeln und alle notwendigen Genehmigungen oder Erklärungen einholen und sicherstellen, dass das Vertragswerk frei von Fehlern ist. Es ist also seine Pflicht für die wechselseitige Sicherung des Käufers, als des Verkäufers zu sorgen. Zusätzlich trägt er die Verantwortung dafür, dass die Interessen von Alt- und Neugläubigern gewahrt werden.
Um sichere Rechtsverhältnisse zu schaffen, ist der Notar verpflichtet die Identitäten aller beteiligten Personen vorab zu überprüfen, den Kaufvertrag vorzulesen und sich zu vergewissern, dass alle Parteien den Kaufvertrag verstanden haben und keinerlei Fragen offen bleiben.
Die Notarkosten trägt in der Regel der Käufer zu den Erwerbsnebenkosten. Sollte der Käufer den Notar schon vor einer Finanzierungszusage seiner Bank mit dem Vorentwurf eines Kaufvertrages beauftragen und es auf seitens des Käufers zu einem Ausfall kommen, so hat der Käufer dennoch die Notarkosten zu erstatten.
Für den Kaufvertrag benötigt man den Namen, Anschrift, Geburtsdatum, Personalausweisnummer als auch die Steueridentnummer von Verkäufer sowie Käufer.
- einen aktuellen Grundbuchauszug,
- einen Auszug aus dem Katasterplan,
- bei Grundstücken oder ein oder Zweifamilienhäusern einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- einen Energieausweis
- Lage und Anschrift, Blattnummer sowie Belastungen durch Grundschulden oder Grunddienstbarkeiten, wie z.B. ein Wegerecht.
- Kaufpreis mit Angaben der Zahlungen, Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer und Mängelaufnahme oder Gewährleistungen.
- Kostenübernahmen, wie der üblichen Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Makler-/und Notarkosten.
Bei Wohnungen benötigt man zusätzlich noch eine Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Nummer und Lage der Wohnung, Wohnungsgröße, Erklärungen zu Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum oder Sondernutzungsrechte, Hausgelder, Angaben zur Instandhaltungsrücklage und bei vermieteten Wohnungen den aktuell gültigen Mietvertrag.
Unser Tipp:
Lassen Sie einen Makler Ihres Vertrauens für sich arbeiten, der die Erfahrung und das Wissen hat, wie man eine Immobilie zur Zufriedenheit aller verkauft.
Sie sparen viel Zeit und Aufwand und können sich bequem zurück lehnen, bis alles für den Notartermin vorbereitet ist und ein guter Makler wird Ihnen auch stets nach einem Verkauf mit Rat und Tat zur Seite stehen.
Falls Sie Fragen zum Verkaufsprozess haben oder Ihnen etwas unschlüssig sein sollte, stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.