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Untermiete

Die Untermiete ist eine besondere Form der Wohnraumnutzung, bei der ein Mieter (Hauptmieter) einen Teil oder die gesamte Mietwohnung an dritte Personen (Untermieter) weitervermietet. Dieses Modell bietet vielfältige Vorteile, beispielsweise wenn der Hauptmieter vorübergehend ins Ausland geht oder die Wohnung aufgrund veränderter Lebensumstände, wie dem Auszug von Mitbewohnern oder Familienmitgliedern, nicht mehr vollständig benötigt. Die Untermiete ermöglicht es, die laufenden Mietkosten zu teilen und gleichzeitig den Mietvertrag aufrechtzuerhalten.

Allerdings sind dabei wichtige rechtliche Rahmenbedingungen zu beachten. Eine Untervermietung ohne die Zustimmung des Vermieters ist in der Regel nicht gestattet und kann zu rechtlichen Konsequenzen führen. Daher ist es essenziell, sich umfassend über die Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Untermiete zu informieren und die notwendigen Schritte korrekt zu befolgen. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige über die Voraussetzungen, rechtlichen Bestimmungen und praktischen Tipps zur Untervermietung Ihrer Wohnung.

Das Wichtigste in Kürze

  1. Erlaubnis einholen: Sie dürfen Ihre Wohnung untervermieten, benötigen dafür jedoch die Zustimmung des Vermieters. Andernfalls riskieren Sie eine Abmahnung oder im schlimmsten Fall sogar die Kündigung.
  2. Pflicht zur Zustimmung: Vermieter müssen in der Regel einer Untervermietung zustimmen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt.
  3. Gäste aufnehmen: Angehörige oder Übernachtungsgäste dürfen Sie bis zu acht Wochen ohne besondere Erlaubnis beherbergen. Bei längeren Aufenthalten ist der Vermieter zu informieren.

Wann dürfen Sie Ihre Wohnung untervermieten?

Ohne die Erlaubnis des Vermieters dürfen Sie Ihre Mietwohnung nicht an Dritte weitervermieten (§ 540 BGB). Allerdings haben Sie einen Anspruch auf Zustimmung, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können (§ 553 Abs. 1 BGB). Typische Fälle, in denen eine Untervermietung erlaubt werden muss, sind:

  • Geänderte Lebensumstände, wie z.B. der Auszug von Mitbewohnern oder Familienmitgliedern
  • Auslandsaufenthalt: Wenn du vorübergehend im Ausland studieren oder arbeiten, auch für eine mehrmonatige „Workation“ (LG Berlin, 22.06.2023, Az. 64 S 280/22). In solchen Fällen liegt ein berechtigtes Interesse vor, da du während deiner Abwesenheit die Wohnung nicht nutzen kannst und die Mietkosten teilen möchtest.
  • Finanzielle Gründe: Wenn du nach einer Trennung die Miete nicht mehr allein zahlen kannst, ist dies ein nachvollziehbarer Grund für eine Untervermietung. Die finanzielle Entlastung durch einen Untermieter hilft dir, die Mietzahlungen weiterhin zu leisten und den Mietvertrag aufrechtzuerhalten.
  • Wohngemeinschaft: Wenn ein Mitbewohner auszieht und sein Zimmer untervermieten möchte (LG Berlin, 09.01.2024, Az. 67 S 184/23). In einer WG-Situation ist es oft notwendig, schnell Ersatz zu finden, um die gemeinsamen Mietkosten zu decken. Hier besteht ebenfalls ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.
 

Was musst du bei der Untervermietung beachten?

Es ist wichtig, die Zustimmung Ihres Vermieters einzuholen. In einem Schreiben solltest du konkret darlegen, warum du einen Teil der Wohnung untervermieten möchtest und für welchen Zeitraum. Allgemeine Aussagen wie „aus wirtschaftlichen Gründen“ reichen nicht aus (LG Berlin, 22.06.2023, Az. 64 S 280/22). Außerdem musst du Angaben zur Person des Untermieters machen, einschließlich Name, aktuelle Wohnanschrift und berufliche Tätigkeit. Informationen zur Einkommenssituation des Untermieters sind nicht erforderlich, da das finanzielle Risiko bei dir als Hauptmieter liegt. Achte  darauf, dass alle relevanten Details im Untermietvertrag festgehalten werden, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Darfst du die ganze Wohnung untervermieten?

Das Gesetz erlaubt grundsätzlich nur die Untervermietung eines Teils der Wohnung (§ 553 Abs. 1 BGB). Es genügt, wenn Sie ein Zimmer gelegentlich nutzen oder Möbel dort lagern (BGH, 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13). Der Lebensmittelpunkt muss nicht zwingend die untervermietete Wohnung sein (BGH, 23.11.2005, Az. VIII ZR 4/05). Wenn Sie die gesamte Wohnung untervermieten möchten, kann Ihr Vermieter dies verweigern. Bei Einzimmerwohnungen besteht unter bestimmten Umständen ein Anspruch auf Zustimmung, wenn persönliche Gegenstände zurückgelassen werden oder Sie den Schlüssel behalten (BGH, 13.09.2023, Az. VIII ZR 109/22). Es ist ratsam, vorab eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen, um klare Bedingungen zu schaffen.

Was tun, wenn der Vermieter nicht zustimmt?

Der Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung nur in bestimmten Fällen verweigern:

  • Gesamte Wohnung: Sie möchten die gesamte Wohnung untervermieten, ausgenommen Einzimmerwohnungen. Der Vermieter hat das Recht, die Untervermietung der gesamten Wohnung abzulehnen, wenn dies nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
  • Überbelegung: Die Wohnung wäre überbelegt (mehr als eine Person pro Zimmer). Eine Überbelegung kann zu erhöhtem Verschleiß und Nutzung der Wohnung führen, was dem Vermieter die Ablehnung der Untervermietung ermöglicht.
  • Unzumutbarer Untermieter: Der Untermieter ist unzumutbar, etwa wenn er als Hauptmieter in der Vergangenheit seine Miete nicht gezahlt hat. Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn der Untermieter eine problematische Mietgeschichte hat oder andere unzumutbare Gründe vorliegen.
  • Verstoß gegen Mietpreisbremse: Der Untermietvertrag verstößt gegen die Mietpreisbremse, da die Untermiete mehr als 10 Prozent über dem Mietspiegel liegt (LG Berlin, 26.04.2022, Az. 65 S 221/21). Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse kann zur Ablehnung der Untermietung führen, um eine unangemessene Mietpreissteigerung zu verhindern.
 

GUT ZU WISSEN: Lehnt der Vermieter die Untervermietung ohne hinreichenden Grund ab, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht (§ 540 Abs. 1 BGB). Zudem können Sie Schadensersatz verlangen, beispielsweise in Höhe der entgangenen Untermiete. Der BGH entschied in einem Fall, dass der Vermieter 7.475 Euro nebst Zinsen an den Mieter zahlen musste, weil er die Erlaubnis zur Untervermietung zu Unrecht verweigert hatte (BGH, 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13).

Was ist beim Untermietvertrag zu beachten?

Bei jeder Untervermietung sollte ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen werden. Mündliche Absprachen sind unsicher und können zu Missverständnissen führen. Ein Untermietvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

  • Namen der Vertragsparteien: Stellen Sie sicher, dass die vollständigen Namen des Hauptmieters und des Untermieters korrekt angegeben sind.
  • Genaue Bezeichnung der Wohnung: Geben Sie die vollständige Adresse der Wohnung an, einschließlich Stockwerk und Wohnungsnummer, um Klarheit über den Mietgegenstand zu schaffen.
  • Die zu zahlende Miete und Nebenkosten: Legen Sie die monatliche Miete und die Höhe der Nebenkosten fest. Auch die Zahlungsmodalitäten sollten klar definiert werden.
  • Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag: Verweisen Sie auf den Hauptmietvertrag, insbesondere auf Regelungen zu Schönheitsreparaturen und weiteren Pflichten.
  • Beginn und Ende des Mietverhältnisses: Definieren Sie den Start und das Ende des Untermietverhältnisses, einschließlich Befristung oder Kündigungsfristen.
  • Unterschriften beider Vertragsparteien: Beide Parteien müssen den Vertrag unterzeichnen, um die Vereinbarung rechtsverbindlich zu machen.
 

Als Hauptmieter haften Sie für Schäden, die durch den Untermieter entstehen. Solche Kosten können Sie vom Untermieter zurückfordern, weshalb es ratsam ist, eine Kaution zu verlangen. Fehlen konkrete Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten, muss der Untermieter diese nicht bezahlen. Nutzen Sie unsere Vertragsmuster für einen rechtssicheren Untermietvertrag, um alle wesentlichen Punkte abzudecken und rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.

Darfst du an Touristen untervermieten?

Selbst mit einer Erlaubnis zur Untervermietung dürfen Sie Ihre Wohnung nicht ohne Weiteres als Ferienwohnung an Touristen vermieten oder über Plattformen wie Airbnb anbieten (BGH, 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13). Viele Städte haben strikte Regelungen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum, um den lokalen Mietmarkt zu schützen. Diese Vorschriften zielen darauf ab, die Verfügbarkeit von langfristigem Wohnraum zu sichern und den Mietmarkt vor übermäßigen Preissteigerungen zu bewahren. Weitere Informationen zu den spezifischen Regelungen in Ihrer Stadt finden Sie in unserem Ratgeber zur Untervermietung über Airbnb.

Wann benötigst du keine Erlaubnis?

Dauerhafte Aufnahme von nahen Familienangehörigen wie Ehepartnern, Kindern, Eltern oder Stiefkindern ist keine Untermiete und bedarf keiner Erlaubnis des Vermieters. Auch die Aufnahme von Hausangestellten oder Pflegepersonen in die Mietwohnung ist ohne Zustimmung des Vermieters möglich. Diese Regelungen gelten jedoch nicht für weiter entfernte Verwandte oder Freunde, deren langfristiger Aufenthalt als Untermiete betrachtet wird und somit eine Genehmigung des Vermieters erfordert. Es ist wichtig, den Vermieter über die Aufnahme von Angehörigen zu informieren, um Transparenz zu schaffen und mögliche Missverständnisse zu vermeiden.

Wie lange darf man untervermieten?

Werden Angehörige oder Besucher vorübergehend in die Wohnung aufgenommen, muss keine Erlaubnis durch den Vermieter eingeholt werden. Allerdings sollte sich der Aufenthalt auf maximal acht Wochen beschränken. Sollte der Aufenthalt länger andauern, müssen Sie Ihren Vermieter darüber informieren. Die Aufnahme von Gästen über diesen Zeitraum hinaus könnte als Untervermietung betrachtet werden, die eine Genehmigung des Vermieters erfordert. Die vorübergehende Aufnahme von nahen Verwandten wie Eltern, Kindern oder Geschwistern fällt jedoch nicht unter die Regelung der Untervermietung, solange die Wohnung dadurch nicht überbelegt wird.

Kann eine Untermiete strafbar sein?

Illegale Untervermietung, also das Vermieten einer Wohnung oder eines Teils davon an Dritte ohne die Zustimmung des Vermieters, ist in Deutschland nicht strafbar im strafrechtlichen Sinne. Jedoch handelt es sich um eine Vertragsverletzung, die zivilrechtliche Konsequenzen haben kann. Der Vermieter kann rechtliche Schritte einleiten, wenn er von der illegalen Untervermietung erfährt. Dies kann zu einer Abmahnung und im schlimmsten Fall zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen. Um Streitigkeiten zu vermeiden und rechtliche Konsequenzen auszuschließen, sollten Mieter stets die Erlaubnis ihres Vermieters einholen, bevor sie untervermieten.

Ist Untermiete steuerpflichtig?

Ja, Einnahmen aus der Untervermietung sind grundsätzlich steuerpflichtig. Diese Einnahmen gelten als Mieterträge und müssen in der Einkommensteuererklärung dem Finanzamt gemeldet werden. Zu versteuern ist jedoch nur der Überschuss, der sich aus den Einnahmen abzüglich der damit verbundenen Ausgaben ergibt. Kosten, die direkt mit der Untervermietung zusammenhängen, wie anteilige Miete, Nebenkosten, Renovierungskosten oder auch die Einrichtung des untervermieteten Zimmers, können von den Einnahmen abgezogen werden. Es empfiehlt sich, alle Belege und Quittungen aufzubewahren, um die Ausgaben bei der Steuererklärung geltend machen zu können.

Was passiert mit dem Untermieter, wenn der Hauptmieter auszieht?

Endet das Mietverhältnis mit dem Hauptmieter durch Kündigung, so endet auch das Recht des Hauptmieters, das Mietobjekt zu nutzen. Folglich muss auch der Untermieter die Wohnung verlassen. Dies gilt unabhängig davon, ob das Untermietverhältnis formal gekündigt wurde oder nicht. Der Untermieter hat in diesem Fall keinen eigenen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter. Es ist daher wichtig, dass Untermieter sich dessen bewusst sind und entsprechende Vorsorge treffen, beispielsweise durch die Vereinbarung einer ausreichend langen Kündigungsfrist im Untermietvertrag, um im Falle einer Kündigung des Hauptmieters genug Zeit für die Suche nach einer neuen Unterkunft zu haben.

Wann ist Untermiete steuerfrei?

Mieteinnahmen aus der Untervermietung sind steuerfrei, wenn sie jährlich unter der 520-Euro-Grenze liegen. Dies bedeutet, dass Sie bei geringen Mieteinnahmen, die diesen Betrag nicht überschreiten, auf die Angabe in Ihrer Steuererklärung verzichten können. Diese Regelung zielt darauf ab, kleine, gelegentliche Mieteinnahmen zu entlasten und den Verwaltungsaufwand zu reduzieren. Wenn Ihre Einnahmen jedoch die 520-Euro-Grenze überschreiten, sind sie in voller Höhe steuerpflichtig und müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Achten Sie darauf, Ihre Einnahmen und Ausgaben genau zu dokumentieren, um die Steuerfreibeträge korrekt anwenden zu können.

Kann man einfach so einen Untermietvertrag machen?

Grundsätzlich dürfen Sie nur einen Teil Ihrer Wohnung untervermieten und benötigen dafür die Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern, wenn Sie die gesamte Wohnung untervermieten wollen. Nach § 553 BGB besteht ein Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung nur für einen Teil der Mietsache, also für einzelne Zimmer. Bei Einzimmerwohnungen besteht kein genereller Anspruch auf Untervermietung, da in diesen Fällen die gesamte Wohnung betroffen wäre. Der Vermieter hat somit das Recht, die Untervermietung der gesamten Wohnung abzulehnen. Es ist daher ratsam, sich vorab die Zustimmung des Vermieters schriftlich einzuholen und klare Vereinbarungen zu treffen, um rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden.

Kann man Untermieter einfach rausschmeißen?

Wenn die Räume unmöbliert untervermietet wurden, kann der Hauptmieter dem Untermieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Allerdings verlängert sich in diesem Fall die Kündigungsfrist um weitere drei Monate, sodass die Mindestkündigungsfrist auf ein halbes Jahr verlängert wird. Bei möblierten Zimmern, die Teil der Hauptwohnung des Vermieters sind, kann der Untermieter mit einer Frist von zwei Wochen gekündigt werden. Diese Regelung gilt jedoch nicht für möblierte Einzimmerwohnungen oder eigenständige Einheiten, bei denen die Kündigungsfrist mindestens drei Monate beträgt. Es ist daher wichtig, die Bedingungen des Untermietvertrages genau zu prüfen und sicherzustellen, dass alle gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden.

Kann der Vermieter die Untermiete befristen?

Ja, der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung befristen. Die Zustimmung des Vermieters ist gemäß § 540 BGB erforderlich und darf nur aus triftigen Gründen verweigert werden. Zu diesen triftigen Gründen gehören beispielsweise die Gefahr der Überbelegung der Wohnung, die Unzumutbarkeit des Untermieters oder ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung auch an bestimmte Bedingungen knüpfen, wie die Vorlage eines Untermietvertrages oder die Zahlung eines Untermietzuschlags. Es ist ratsam, diese Bedingungen im Voraus zu klären und schriftlich festzuhalten, um Missverständnisse zu vermeiden und die rechtlichen Anforderungen zu erfüllen.

Wie viele Menschen dürfen in einer 2-Zimmer-Wohnung leben?

Die Rechtsprechung orientiert sich an einem Richtwert von zwei Personen pro Zimmer. Dies bedeutet, dass in einer 2-Zimmer-Wohnung in der Regel vier Personen wohnen dürfen. Dabei sollte pro Person mindestens 10 Quadratmeter Wohnfläche für Erwachsene und 6 Quadratmeter für Kinder bis 6 Jahre zur Verfügung stehen. Diese Richtwerte dienen als Orientierung und können je nach den spezifischen Umständen der Wohnung und den Bedürfnissen der Bewohner angepasst werden. Eine Überbelegung der Wohnung kann jedoch ein triftiger Grund für den Vermieter sein, die Erlaubnis zur Untervermietung zu verweigern oder das Mietverhältnis zu kündigen.

Sind Familienangehörige Untermieter?

Dauerhafte Aufnahme von nahen Familienangehörigen wie Ehepartnern, Kindern, Eltern oder Stiefkindern gilt nicht als Untermiete und bedarf keiner Erlaubnis des Vermieters. Auch die Aufnahme von Hausangestellten oder Pflegepersonen in die Mietwohnung ist ohne Zustimmung des Vermieters möglich. Dies gilt jedoch nicht für weiter entfernte Verwandte oder Freunde, deren langfristiger Aufenthalt als Untermiete betrachtet wird und somit eine Genehmigung des Vermieters erfordert. Es ist wichtig, den Vermieter über die Aufnahme von Angehörigen zu informieren, um Transparenz zu schaffen und mögliche Missverständnisse zu vermeiden.

Wie melde ich einen Untermieter an?

Die Erlaubnis zur Untervermietung sollte schriftlich beantragt werden. Der Antrag sollte den Namen, die Anschrift und das Alter des vorgesehenen Untermieters enthalten. Angaben zu den Einkommensverhältnissen des Untermieters sind nicht erforderlich und dürfen vom Vermieter nicht verlangt werden. Es ist ratsam, den Antrag frühzeitig zu stellen und eine Kopie des Untermietvertrages beizufügen, um den Prozess zu beschleunigen und mögliche Einwände des Vermieters von vornherein auszuräumen. Der Vermieter ist verpflichtet, innerhalb einer angemessenen Frist auf den Antrag zu reagieren. Fehlt eine Reaktion oder wird die Erlaubnis ohne triftigen Grund verweigert, kann der Hauptmieter rechtliche Schritte einleiten.

Wie lange kann man untervermieten?

Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, die die Dauer einer Untervermietung begrenzt. Die Dauer der Untervermietung kann frei zwischen Hauptmieter und Vermieter vereinbart werden. In einigen Fällen kann der Vermieter jedoch Bedingungen festlegen, wie die Dauer der Untervermietung oder die Identität des Untermieters. Es ist wichtig, alle Vereinbarungen schriftlich festzuhalten, um Klarheit und Rechtssicherheit zu gewährleisten. Eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung ermöglicht dem Hauptmieter, die Untervermietung nach eigenem Ermessen zu gestalten, solange die vereinbarten Bedingungen eingehalten werden.

Welche Nachteile hat der Untermieter?

Untermieter haben oft weniger Sicherheit und Stabilität als Hauptmieter. Untermietverträge sind in der Regel kürzerfristig und können schneller gekündigt werden. Untermieter haben weniger Kontrolle über den Wohnraum und müssen sich an die Regeln und Bedingungen des Hauptmieters halten. Zudem genießen Untermieter nicht den vollen gesetzlichen Kündigungsschutz, den Hauptmieter haben. Bei einer fristlosen Kündigung des Hauptmieters muss auch der Untermieter ausziehen, unabhängig von den eigenen vertraglichen Vereinbarungen. Es ist daher wichtig, dass Untermieter sich der potenziellen Unsicherheiten bewusst sind und entsprechende Vorkehrungen treffen.

Wer haftet für Schäden durch Untermieter?

Grundsätzlich haftet der Hauptmieter für Schäden, die der Untermieter verursacht. Dies ist in § 540 Abs. 2 BGB geregelt. Der Hauptmieter kann jedoch die Kosten für die Schäden vom Untermieter zurückfordern. Es ist ratsam, eine Kaution vom Untermieter zu verlangen, um mögliche Reparaturkosten abzudecken. Der Untermietvertrag sollte klare Regelungen zur Haftung und zu den Pflichten des Untermieters enthalten, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden. Eine Haftpflichtversicherung für den Untermieter kann zusätzlich Schutz bieten und das Risiko für den Hauptmieter minimieren.

Was ist bei einer Untervermietung zu beachten?

Untermiete – das müssen Sie wissen und beachten: Ohne eine schriftliche Erlaubnis des Vermieters dürfen Sie Ihren Wohnraum nicht an Dritte untervermieten. Die Zustimmung des Vermieters ist erforderlich und darf nur aus triftigen Gründen verweigert werden. Es darf nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden, nicht die gesamte Wohnung. Ein schriftlicher Untermietvertrag ist notwendig, um die Rechte und Pflichten beider Parteien klar zu regeln. Der Untermietvertrag sollte die Namen der Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Wohnung, die zu zahlende Miete und Nebenkosten, die Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag, den Beginn und das Ende des Mietverhältnisses sowie die Unterschriften beider Parteien enthalten.

Wer muss den Untermietvertrag unterschreiben?

Der Untermietvertrag muss sowohl vom Hauptmieter als auch vom Untermieter unterschrieben werden. Der Vermieter kann verlangen, den Untermietvertrag einzusehen, um sicherzustellen, dass die Bedingungen des Hauptmietvertrages eingehalten werden und keine unzulässigen Vereinbarungen getroffen wurden. Eine Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters berechtigt diesen grundsätzlich zur Kündigung des Mietverhältnisses. In einigen Fällen hat der Hauptmieter jedoch einen Anspruch auf Zustimmung, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Es ist wichtig, alle vertraglichen Vereinbarungen schriftlich festzuhalten und die Zustimmung des Vermieters einzuholen, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

Wer zahlt die Rundfunkbeiträge (GEZ) bei Untervermietung?

Auch Untermieter sind zur Zahlung der Rundfunkbeiträge verpflichtet. Wer die Wohnung anmeldet und die Beiträge zahlt, kann zwischen Hauptmieter und Untermieter vereinbart werden. Wenn mehrere Personen in einer Wohnung leben, muss nur eine Person die Rundfunkbeiträge zahlen, unabhängig davon, ob es sich um Hauptmieter oder Untermieter handelt. Die gemeinsame Wohnung kann unter einem Beitragskonto geführt werden. Es ist wichtig, die Vereinbarung schriftlich festzuhalten, um Missverständnis