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Vorkaufsrecht

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Das Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrechtist ein Recht, das einem Dritten – dem Vorkaufsberechtigten – ermöglicht, eine Immobilie unter den gleichen Bedingungen zu kaufen wie ein bereits vorhandener Käufer (Erstkäufer). Dieses Recht tritt in Kraft, wenn der Verkauf einer Immobilie eingeleitet wird, die mit einem Vorkaufsrecht belastet ist. Der Vorkaufsberechtigte wird unverzüglich über den abgeschlossenen Kaufvertrag informiert. Der Vorkaufsberechtigte wird unverzüglich über den abgeschlossenen Kaufvertrag informiert. Er hat dann in der Regel eine gesetzliche Frist von zwei Monaten,  sein Vorkaufsrecht auszuüben oder darauf zu verzichten.

Es existieren vier zentrale Arten des Vorkaufsrechts:

  • Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht
  • Dingliches Vorkaufsrecht
  • Schuldrechtliches Vorkaufsrecht
  • Gesetzliches Vorkaufsrecht

 

Das Öffentliche Vorkaufsrecht

Reguliert durch das BauGB, dient das öffentlich rechtliche Vorkaufsrecht dem Allgemeinwohl. Gemeinden können es nutzen, wenn sie beispielsweise neue Infrastrukturprojekte planen. Sie haben eine Frist von zwei Monaten, um ihr Vorkaufsrecht auszuüben.

GUT ZU WISSEN: Ein spezielles Vorkaufsrecht existiert in Hamburg. Hier hat die Stadt unter bestimmten Bedingungen das Privileg, ein Vorkaufsrecht für den Verkauf von Grundstücken auszuüben. Das bedeutet konkret, dass jeder Kaufvertrag dem Landesbetrieb Immobilienmanagement vorgelegt wird. Dieser prüft dann, ob die Stadt Interesse an einem Erwerb des Grundstücks oder Teilen davon hat – beispielsweise für städtische Projekte wie Radwege, Straßen oder eine Änderung der Grundstücksaufteilung.

Bevor das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird, muss bestätigt werden, dass kein Vorkaufsrecht seitens der Stadt Hamburg besteht oder dieses nicht ausgeübt wird. Gesetzlich hat die Stadt dafür zwei Monate Zeit, doch oft wird dieser Prozess schneller abgewickelt. Für die entsprechende Bescheinigung fallen Gebühren von aktuell 40 Euro an, welche in der Regel vom Käufer getragen werden.

Dingliches Vorkaufsrecht

Beim dinglichen Vorkaufsrecht handelt es sich um ein spezielles Recht, das nur bei Immobilien und Grundstücken relevant ist. Es muss ins Grundbuch eingetragen werden. Durch diese Eintragung entsteht eine Art Verkaufssperre. Veräußert der Eigentümer die Immobilie an jemand anderen ohne den Vorkaufsberechtigten zu informieren, wird der Verkauf nichtig.

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Dieses Recht gilt für bewegliche Gegenstände und Immobilien. Im Falle von Immobilien wird es nicht im Grundbuch, sondern im Vertrag festgehalten. Ein Verstoß hiergegen hat nicht die Ungültigkeit des Verkaufs zur Folge, berechtigt aber den Vorkaufsberechtigten, Schadensersatz zu verlangen.

Gesetzliches Vorkaufsrecht

Hauptziel des gesetzlichen Vorkaufsrechts ist der Schutz des Mieters. Bei einer Umwandlung der Immobilie in Wohneigentum erhält der aktuelle Mieter das Recht, die Immobilie vor Dritten zu erwerben.

Was steht im Vorkaufsrechtsvertrag?

  • Die Identität und Anschrift des Vorkaufsverpflichteten und des Vorkaufsberechtigten.
  • Eine detaillierte Beschreibung der betreffenden Immobilie.
  • Die spezifische Art des Vorkaufsrechts.
  • Der Zeitpunkt, ab dem das Vorkaufsrecht gültig ist.
  • Eine Erklärung, dass der Vorkaufsverpflichtete den Vorkaufsberechtigten im Falle eines Verkaufs informieren muss.
  • Eventuell eine festgelegte Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts.
  • Optional eine Klausel zur Vererbbarkeit des Vorkaufsrechts.
  • Mögliche Strafen, falls der Vorkaufsberechtigte übergangen wird.
  • Ein eventuelles Rücktrittsrecht.

 

Wie muss ich bei einem Immobilienverkauf mit Vorkaufsrecht vorgehen?

Wenn ein Vorkaufsrecht existiert, muss der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten informieren und ihm eine Frist zur Entscheidung setzen. Stimmt der Vorkaufsberechtigte zu, wird der Verkauf zu den bereits verhandelten Konditionen notariell beurkundet.

  • Vorkaufsberechtigten informieren: Der Verkäufer muss den Vorkaufsberechtigten nicht sofort informieren, sollte es aber nach Abschluss eines Kaufvertrags umgehend nachholen.
  • Frist setzen: Dem Vorkaufsberechtigten wird eine Frist gegeben, innerhalb derer er seine Kaufentscheidung treffen muss.
  • Entscheidung treffen: Innerhalb dieser Frist muss der Vorkaufsberechtigte seine Entscheidung treffen.
  • Notartermin: Der Vorkaufsberechtigte muss die Immobilie zu den gleichen Konditionen erwerben, die mit dem vorherigen Käufer verhandelt wurden.

 

Welche Fristen gelten beim Vorkaufsrecht?

Sofern nichts anderes vereinbart wurde, gilt laut § 469 Abs. 2 BGB eine gesetzliche Frist von zwei Monaten für die Ausübung des Vorkaufsrechts. Der Vorkaufsberechtigte muss innerhalb dieser Frist eine unwiderrufliche Erklärung abgeben. Wenn der Vorkaufsberechtigte auf sein Recht verzichtet, muss, falls es im Grundbuch eingetragen ist, eine Löschung erfolgen. Die Löschung muss von einem Notar beurkundet werden und ist mit Gebühren verbunden.

Muss ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen sein?

Ein Vorkaufsrecht muss nicht zwingend im Grundbuch eingetragen sein. Es kann schuldrechtlich vereinbart werden, indem ein rechtskräftiger Vertrag geschlossen wird. Allerdings muss dieser Vertrag notariell beurkundet werden. Die Eintragung eines dinglichen Vorkaufsrechts im Grundbuch bietet jedoch zusätzliche Sicherheit für den Vorkaufsberechtigten und macht das Recht gegenüber Dritten wirksam.

Auf das Vorkaufsrecht verzichten und abgelten

Ein Vorkaufsberechtigter hat jederzeit die Möglichkeit, schriftlich auf sein Vorkaufsrecht zu verzichten. Es ist interessant zu wissen, dass neben Einzelpersonen auch Städte und Gemeinden Vorkaufsrechte besitzen können. Dies kann beispielsweise für Grundstücke gelten, die in Wohnbauförderungsbereichen liegen oder wenn man Spekulation oder Mietpreissteigerungen durch Umwandlung in Ferienimmobilien vermeiden möchte.

Sollte der Rechteinhaber auf sein Vorkaufsrecht verzichten wollen, kann dies durch eine Ausgleichszahlung abgegolten werden. Wenn der Begünstigte schriftlich zustimmt, kann eine entsprechende Entschädigung für den Verzicht vereinbart werden. Beachten Sie, dass das Vorkaufsrecht, falls es nur für den Erstverkauf gilt, auch erlischt, wenn der Rechteinhaber es nicht ausübt.

Gibt es spezielle Vorkaufsrechte für Mieter?

Ja, es gibt spezielle Regelungen für Mieter. Laut § 577 BGB hat ein Mieter das Recht, eine Wohnung zu erwerben, wenn diese in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. Es gibt auch Regelungen für Miterben und Gemeinden. Das Vorkaufsrecht des Mieters greift vor allem, wenn er bereits vor der Aufteilung der grundbuchlichen Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in der betreffenden Wohnung gewohnt hat. Dieses Recht wird normalerweise im Notarvertrag festgehalten.

Wie funktioniert das Vorkaufsrecht bei Mietern in der Praxis?

Wenn ein Mietervorkaufsrecht besteht, bekommt der Mieter eine Kopie des Kaufvertrages zugesandt. Nach Erhalt hat er dann einen Monat Zeit, um zu entscheiden, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte oder nicht. Ein vorheriger schriftlicher Verzicht auf das Vorkaufsrecht ist nicht gültig. Bestätigt jedoch der Mieter nach Erhalt des Kaufvertrags schriftlich den Verzicht auf sein Vorkaufsrecht, hat er kein weiteres Anrecht darauf.

Was passiert, wenn der Mieter nicht reagiert?

Falls der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist von einem Monat nach Zugang der Urkunde nicht reagiert, gilt das Vorkaufsrecht als automatisch verwirkt. Ein erneutes Anbieten des Vorkaufsrechts ist nicht notwendig, sollte der Mieter bereits einmal auf dieses Recht verzichtet haben.

Kann man das Vorkaufsrecht umgehen?

Ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht ist bindend und kann nicht umgangen werden. Bei einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht besteht jedoch eine Möglichkeit der Umgehung, sofern der Notar nicht darüber informiert ist. In solchen Fällen hat der Vorkaufsberechtigte keinen Anspruch auf Rückabwicklung, aber er kann Schadensersatz fordern. Der Schadensersatz wird aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Immobilie und dem tatsächlichen Verkaufspreis berechnet.

Mindert ein Vorkaufsrecht meine Immobilie?

Theoretisch ja. Ob ein Vorkaufsrecht den Immobilienwert reduziert, hängt von verschiedenen Umständen ab. Generell könnte es für potenzielle Käufer abschreckend wirken, da es mit einem erhöhten Aufwand verbunden ist.

Beispiel: Angenommen, eine Immobilie in einer beliebten Lage ist für 500.000€ auf dem Markt. Wenn ein Vorkaufsrecht besteht, könnte ein potenzieller Käufer möglicherweise nur bereit sein, 480.000€ zu zahlen, aufgrund des zusätzlichen Risikos und Aufwands.

Vorkaufsrechtsverzichtserklärung

Die Gemeinde kann auf ihr öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht verzichten. Dies geschieht mit der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung, welche dem Grundbuchamt vorliegen muss, bevor der Verkauf und die Umschreibung im Grundbuch erfolgen.

Was passiert im Todesfall des Rechteinhabers?

Das Vorkaufsrecht ist an die Person des Berechtigten gebunden. Das bedeutet, dass mit dem Tod des Vorkaufsberechtigten auch sein Vorkaufsrecht erlischt. Um diese Eintragung aus dem Grundbuch zu entfernen, muss die Sterbeurkunde vorgelegt werden. Oftmals werden diese Eintragungen jedoch übersehen, wodurch sie oft jahrelang im Grundbuch stehen bleiben. Daher ist es ratsam, sich beim Verkauf einer Immobilie genau darüber zu informieren und die aktuelle Situation des Vorkaufsberechtigten zu klären.

Voraussetzungen und Ausschluss

Das Vorkaufsrecht setzt Volljährigkeit der Vertragsparteien voraus. Es kann jedoch in bestimmten Fällen ausgeschlossen sein, etwa bei Verkäufen an Familienmitglieder oder bei Schenkungen.

FAQ

Eigentümer sollten im Vorfeld eines Verkaufs prüfen, ob ein Vorkaufsrecht besteht. Bei Vorhandensein eines solchen Rechts sollte ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag verankert sein, um sich vor potenziellen Schadensersatzansprüchen zu schützen.

Bei mehreren Vorkaufsberechtigten, wie es bei Erbengemeinschaften vorkommen kann, muss das Vorkaufsrecht gemeinsam ausgeübt werden. Einzelne Beteiligte können jedoch ihre Zustimmung verweigern.

Das Vorkaufsrecht kann nicht übertragen werden. Es erlischt, wenn der Vorkaufsberechtigte stirbt, es sei denn, es gibt eine testamentarische Verfügung.

Die Eintragung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch ist nicht kostenfrei. Die tatsächlichen Gebühren können je nach Komplexität der Regelung variieren. Die Basis für die Berechnung dieser Kosten ist der Wert der Immobilie.

Beispiel: Bei einem Immobilienwert von 400.000 Euro könnten Gebühren in der Größenordnung von 700 Euro entstehen. Es ist essenziell zu beachten, dass diese Zahlen variieren können, je nach lokaler Gebührenordnung. Inklusive aller Beglaubigungskosten könnte man also mit einem Betrag von rund 650 Euro rechnen. Üblicherweise übernimmt der Begünstigte, also derjenige, der das Vorkaufsrecht erhält, diese Kosten.

Vorteile:

  • Für den Vorkaufsberechtigten bietet es eine exklusive Gelegenheit, die Immobilie zu erwerben, bevor andere potenzielle Käufer die Chance dazu haben.

 

Nachteile:

  • Für den Verkäufer kann das Vorkaufsrecht einschränkend wirken. Beispielsweise kann er nicht frei wählen, an wen er die Immobilie verkauft. Ein konkretes Szenario könnte sein, wenn ein Vermieter sein Haus in Eigentumswohnungen umwandelt und diese verkaufen möchte; er muss möglicherweise das Vorkaufsrecht eines unliebsamen Mieters beachten.
  • Für den Vorkaufsberechtigten besteht der Nachteil darin, dass er möglicherweise nicht in der Lage ist, das Recht auszuüben, wenn ein anderer Interessent einen deutlich höheren Preis bietet.
  • Bei Tod des Vorkaufsberechtigten.
  • Wenn der Vorkaufsberechtigte die Frist zur Ausübung seines Rechts nicht einhält.
  • Bei gegenseitigem Einverständnis zur Löschung des Vorkaufsrechts zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Vorkaufsberechtigtem.
  • Wenn der Eigentümer die Immobilie verschenkt oder vererbt.