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Die Warmmiete

Die Warmmiete, oft auch als Bruttomiete oder Bruttowarmmiete bezeichnet, ist der Gesamtbetrag, den Mieter monatlich an den Vermieter zahlen. Sie setzt sich aus der Kaltmiete und den umlagefähigen Nebenkosten zusammen. Diese Kosten werden im Mietvertrag detailliert aufgelistet und umfassen sowohl die Nettokaltmiete als auch die Betriebskosten.

Wie wird die Warmmiete berechnet?

Die Berechnung der Warmmiete erfolgt durch Addition der Kaltmiete und der umlagefähigen Nebenkosten. 

Beispiel für eine Wohnfläche von 90 qm

Berechnung Formel Ergebnis
Kaltmiete 13,00 €/qm * 90 qm 1.170 €
Nebenkosten 1.200 € / 12 100 €
Warmmiete 1.170 € + 100 € 1.270 €

 

Was ist der Unterschied zwischen Warmmiete und Kaltmiete?

Kaltmiete: Auch Nettomiete genannt, ist der Betrag, den Mieter für die Nutzung der Wohnfläche zahlen. Diese Miete deckt lediglich die Bereitstellung der Mietwohnung oder des Mietshauses ab und enthält keine Nebenkosten.

Warmmiete: Diese beinhaltet die Kaltmiete sowie die umlagefähigen Nebenkosten. Diese Nebenkosten sind die Kosten, die durch den Betrieb des Gebäudes entstehen und auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören beispielsweise Heizkosten, Kosten für Warmwasser, Müllabfuhr und Grundsteuer.

Gesetzliche Regelungen zur Warmmiete

Im deutschen Mietrecht ist die Warmmiete indirekt im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Die wichtigsten Paragraphen sind hierbei:

  • § 535 BGB: Allgemeine Pflichten aus dem Mietvertrag, wie die Überlassung der Mietsache durch den Vermieter und die Zahlung der Miete durch den Mieter.
  • § 556 BGB: Regelungen zur Umlage der Betriebskosten, welche besagen, dass die Nebenkosten durch den Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.
 

Zusätzlich spielt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) eine wichtige Rolle, da sie detailliert aufführt, welche Kosten als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Was gehört zur Warmmiete?

Die Warmmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete und den umlagefähigen Nebenkosten zusammen. Es gibt dabei eine Unterscheidung zwischen warmen und kalten Nebenkosten.

Warme Nebenkosten:

  • Heizkosten
  • Kosten für Warmwasser
 

Kalte Nebenkosten:

  • Grundsteuer
  • Müllentsorgung
  • Wasserversorgung und Abwasserentsorgung
  • Straßenreinigung
  • Hausmeisterkosten
  • Betriebs- und Wartungskosten von Aufzügen
  • Stromkosten für die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Bereiche (z.B. Treppenhaus, Flur)
  • Gartenpflege
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Kosten für den Schornsteinfeger
  • Reinigung von Gemeinschaftsflächen
  • Kosten für die Ungezieferbeseitigung
 

Was gehört nicht zur Warmmiete?

  • Stromkosten für den eigenen Verbrauch
  • Internet- und Telefonanschlussgebühren
  • Kabelanschlussgebühren (ab 1. Juli 2024 nicht mehr automatisch Teil der Betriebskostenabrechnung)
  • Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung
  • Verwaltungskosten
 

Ist in der Warmmiete Strom enthalten?

Nein, Stromkosten sind in der Regel nicht in der Warmmiete enthalten. Diese Kosten muss der Mieter direkt an den Stromanbieter zahlen. Gleiches gilt für Internet, Telefon sowie einen Kabelanschluss für das Fernsehgerät. Mieter haben so die Freiheit, ihren Anbieter selbst zu wählen und können dadurch potenziell Kosten sparen.

Wie hoch darf die Warmmiete für eine Person sein?

Es gibt eine Faustregel, die besagt, dass die Miete nicht mehr als 30 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen sollte. Wenn Ihr monatliches Nettoeinkommen beispielsweise 3.000 Euro beträgt, sollten Sie etwa 900 Euro für die Miete ausgeben.

Wie ist die Warmmiete im Mietvertrag geregelt?

Im Mietvertrag müssen die Bestandteile der Warmmiete klar und detailliert aufgeführt werden. Hierbei geht es vor allem um die Nebenkosten, die über die Kaltmiete hinausgehen und die Grundlage für die Nebenkostenabrechnung bilden. Dazu gehört die Auflistung aller umlagefähigen Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Darf der Vermieter die Warmmiete erhöhen?

Ja, der Vermieter kann die Warmmiete erhöhen, allerdings muss er dies immer begründen. Dafür hat er zwei Möglichkeiten:

Erhöhung der Kaltmiete: Der Vermieter kann die Kaltmiete erhöhen, muss sich dabei jedoch an den geltenden Mietspiegel halten und die ortsübliche Vergleichsmiete beachten. Eine Mieterhöhung muss immer schriftlich angekündigt und begründet werden.

Beispiel zur Erhöhung der Kaltmiete: Ein Vermieter erhöht die Kaltmiete für eine 70 Quadratmeter große Wohnung von 10,00 Euro auf 11,00 Euro pro Quadratmeter. Die umlagefähigen Nebenkosten bleiben konstant bei 1.500 Euro pro Jahr.

  Formel Ergebnis
Kaltmiete alt 10,00 €/qm * 70 qm 700 €
Nebenkosten alt 1.500 € / 12 125 €
Warmmiete alt 700 € + 125 € 825 €
Kaltmiete neu 11,00 €/qm * 70 qm 770 €
Nebenkosten 1.500 € / 12 125 €
Warmmiete neu 770 € + 125 € 895 €

Die Warmmiete steigt in diesem Beispiel von 825 Euro auf 895 Euro pro Monat.

Erhöhung der Nebenkosten: Der Vermieter kann auch die umlagefähigen Nebenkosten erhöhen, beispielsweise aufgrund gestiegener Betriebskosten. Grundlage dafür ist eine rechtssichere Betriebskostenabrechnung, aus der gestiegene Nebenkosten hervorgehen.

Beispiel zur Erhöhung der Nebenkosten: Die Nebenkosten sind laut Nebenkostenabrechnung gestiegen und der Vermieter teilt dem Mieter eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung von 1.500 Euro auf 2.000 Euro pro Jahr mit. Die Kaltmiete bleibt unverändert.

 
  Formel Ergebnis
Kaltmiete 10,00 €/qm * 70 qm 700 €
Nebenkosten alt 1.500 € / 12 125 €
Warmmiete alt 700 € + 125 € 825 €
Nebenkosten neu 2.000 € / 12 166,67 €
Warmmiete neu 700 € + 166,67 € 866,67 €

Die Warmmiete steigt in diesem Beispiel von 825 Euro auf 866,67 Euro pro Monat.

 

Zusammenfassung der Berechnungen in Tabellenform

Erhöhung der Kaltmiete

  Formel Ergebnis
Kaltmiete alt 10,00 €/qm * 70 qm 700 €
Nebenkosten alt 1.500 € / 12 125 €
Warmmiete alt 700 € + 125 € 825 €
Kaltmiete neu 11,00 €/qm * 70 qm 770 €
Nebenkosten 1.500 € / 12 125 €
Warmmiete neu 770 € + 125 € 895 €

 

Erhöhung der Nebenkosten

  Formel Ergebnis
Kaltmiete 10,00 €/qm * 70 qm 700 €
Nebenkosten alt 1.500 € / 12 125 €
Warmmiete alt 700 € + 125 € 825 €
Nebenkosten neu 2.000 € / 12 166,67 €
Warmmiete neu 700 € + 166,67 € 866,67 €

 

Ist in der Warmmiete Gas enthalten?

Die Heizkosten zählen zu den warmen Nebenkosten und sind in den meisten Fällen in der Warmmiete enthalten, das heißt, das Gas für die Heizung ist enthalten. In seltenen Fällen kann es jedoch vorkommen, dass die Heizkosten nicht enthalten sind, etwa wenn ein Gebäude über keine Zentralheizung verfügt, sondern beispielsweise mit einer Etagenheizung ausgestattet ist. In solchen Fällen muss der Mieter sich selbst um die Heizkosten kümmern.

Was gehört nicht zur Warmmiete?

  • Strom, den der Mieter selbst verbraucht
  • Internet- und Telefonanschlussgebühren
  • Kabelanschlussgebühren (nach dem 1. Juli 2024 nicht mehr automatisch Teil der Betriebskostenabrechnung)
  • Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung
  • Verwaltungskosten
 

Wie können Mieter bei der Warmmiete sparen?

Senkung der umlagefähigen Nebenkosten:

  • Wasserkosten senken: Sparsamer Umgang mit Wasser, etwa durch Nutzung von wassersparenden Duschköpfen und Toilettenspülungen.
 

Effiziente Energieverwendung:

  • Nutzung energieeffizienter Haushaltsgeräte.
  • Ausschalten von Geräten im Standby-Modus.
  • Gute Isolierung der Wohnung, um Heizkosten zu senken.
 

Wohnungswechsel:

  • Bei der Suche nach einer neuen Wohnung mit einer guten Energieeffizienzklasse achten. Inzwischen ist in jedem Wohnungsinserat ein Energieausweis für die Immobilie Pflicht. Eine Wohnung mit guter Energieeffizienzklasse kann langfristig die Nebenkosten reduzieren.
 
 

Beispielberechnung der Warmmiete und Einsparmöglichkeiten

Ein Mieter sucht eine Wohnung mit einer Fläche von 80 Quadratmetern. Die Kaltmiete beträgt 12,00 Euro pro Quadratmeter und die umlagefähigen Nebenkosten betragen 2.400 Euro pro Jahr.

Berechnung der Warmmiete

  Formel Ergebnis
Kaltmiete 12,00 €/qm * 80 qm 960 €
Nebenkosten 2.400 € / 12 200 €
Warmmiete 960 € + 200 € 1.160 €
 
Heizkosten sparen

Durch optimierte Heizgewohnheiten kann der Mieter 10% der Heizkosten einsparen. Ursprünglich betragen die Heizkosten 1.200 Euro pro Jahr. Nach der Einsparung betragen die Heizkosten nur noch 1.080 Euro pro Jahr.

  Formel Ergebnis
Neue Heizkosten pro Monat 1.080 € / 12 90 €
Neue Warmmiete 960 € + 90 € (neue Heizkosten) + 110 € (andere Nebenkosten) 1.150 €
 
Wasserkosten reduzieren

Durch sparsamen Wasserverbrauch können die Wasserkosten um 15% gesenkt werden. Ursprünglich betragen die Wasserkosten 600 Euro pro Jahr. Nach der Einsparung betragen die Wasserkosten nur noch 510 Euro pro Jahr.

  Formel Ergebnis
Neue Wasserkosten pro Monat 510 € / 12 42,50 €
Neue Warmmiete 960 € + 42,50 € (neue Wasserkosten) + 157,50 € (andere Nebenkosten) 1.160 €

 

Zusammenfassung

 
  Formel Ergebnis
Kaltmiete 12,00 €/qm * 80 qm 960 €
Nebenkosten 2.400 € / 12 200 €
Warmmiete 960 € + 200 € 1.160 €
Neue Heizkosten pro Monat 1.080 € / 12 90 €
Neue Warmmiete (Heizkosten) 960 € + 90 € (neue Heizkosten) + 110 € (andere Nebenkosten) 1.150 €
Neue Wasserkosten pro Monat 510 € / 12 42,50 €
Neue Warmmiete (Wasserkosten) 960 € + 42,50 € (neue Wasserkosten) + 157,50 € (andere Nebenkosten) 1.160 €

 

Wie wird die jährliche Betriebskostenabrechnung erstellt?

Die jährliche Betriebskostenabrechnung erfolgt, indem der Vermieter alle im Jahr angefallenen Betriebskosten zusammenstellt und auf die einzelnen Mieter gemäß eines vereinbarten Verteilerschlüssels umlegt. Dabei werden sowohl die kalten als auch die warmen Betriebskosten berücksichtigt.

Verteilerschlüssel können sein:

  • Wohnfläche (Quadratmeter)
  • Anzahl der Personen im Haushalt
  • Verbrauchsabhängige Schlüssel (z.B. Wasser- und Heizkosten)
 

Welche Rechte haben Mieter bei der Betriebskostenabrechnung?

Mieter haben das Recht, die Betriebskostenabrechnung einzusehen und zu prüfen. Wenn Unstimmigkeiten oder Fehler vermutet werden, können sie Widerspruch einlegen. Der Vermieter muss die Abrechnung verständlich und nachvollziehbar gestalten und auf Nachfrage Belege vorlegen.

Typische Fragen und Probleme bei der Betriebskostenabrechnung:

  • Sind alle umgelegten Kosten rechtmäßig?
  • Wurden die Kosten korrekt berechnet?
  • Ist der Verteilerschlüssel fair und gemäß Mietvertrag angewandt?
 

Was passiert, wenn der Mieter mit der Betriebskostenabrechnung nicht einverstanden ist?

Wenn der Mieter mit der Betriebskostenabrechnung nicht einverstanden ist, sollte er innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich Widerspruch einlegen. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Einwände zu prüfen und gegebenenfalls eine korrigierte Abrechnung zu erstellen.

Schritte beim Widerspruch:

  1. Schriftlichen Widerspruch beim Vermieter einreichen.
  2. Genaue Prüfung der beanstandeten Positionen fordern.
  3. Eventuell Beratung durch den Mieterverein oder einen Anwalt in Anspruch nehmen.
 

Kann die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung angepasst werden?

Ja, der Vermieter kann die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung anpassen, wenn sich die tatsächlichen Kosten ändern. Dies muss jedoch auf Grundlage einer vorangegangenen Abrechnung geschehen. Der Vermieter muss die Anpassung schriftlich mitteilen und begründen.

Beispiel zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung: Wenn die tatsächlichen Betriebskosten im Vorjahr höher waren als die Vorauszahlungen, kann der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend erhöhen, um Nachzahlungen zu vermeiden.

Wie oft darf die Miete erhöht werden?

Die Kaltmiete darf gemäß § 558 BGB frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung erhöht werden. Die tatsächliche Erhöhung kann dann nach 15 Monaten wirksam werden. Eine weitere Bedingung ist, dass die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren die Kappungsgrenze von maximal 20 % nicht überschreiten darf. In bestimmten Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze auf 15 % gesenkt werden.

Wichtige Punkte zur Mieterhöhung:

  • Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Grenzen
  • Schriftliche Ankündigung und Begründung der Mieterhöhung
  • Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel
 

Was ist eine Nebenkostenpauschale und wie unterscheidet sie sich von der Betriebskostenvorauszahlung?

Eine Nebenkostenpauschale ist ein fester Betrag, den der Mieter monatlich zusätzlich zur Kaltmiete zahlt. Im Gegensatz zur Betriebskostenvorauszahlung erfolgt am Jahresende keine Abrechnung der tatsächlichen Kosten. Der Vermieter darf jedoch keine Nachforderungen stellen, wenn die tatsächlichen Kosten höher sind, muss aber auch keine Rückzahlungen leisten, wenn sie niedriger ausfallen.

Vor- und Nachteile der Nebenkostenpauschale:

  • Vorteil: Kalkulierbare monatliche Kosten für den Mieter
  • Nachteil: Keine Rückzahlung bei geringeren tatsächlichen Kosten
 

Was passiert, wenn der Mieter die Warmmiete nicht zahlt?

Wenn der Mieter die Warmmiete nicht zahlt, gerät er in Verzug. Der Vermieter hat dann das Recht, den Mieter abzumahnen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten, die bis zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen können.

Ablauf bei Mietrückständen:

  1. Schriftliche Mahnung durch den Vermieter
  2. Setzen einer Frist zur Nachzahlung
  3. Bei anhaltendem Zahlungsverzug: Androhung der fristlosen Kündigung
  4. Rechtliche Durchsetzung der Mietforderung (z.B. Mahnverfahren, Klage)
 

Welche Rolle spielt der Mietspiegel bei der Festlegung der Miete?

Der Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in einer bestimmten Region an. Er dient als Richtlinie für die Festlegung und Erhöhung der Kaltmiete. Vermieter müssen sich bei Mieterhöhungen an den Mietspiegel halten, um sicherzustellen, dass die Miete im Rahmen des Üblichen bleibt.

Bedeutung des Mietspiegels:

  • Grundlage für Mieterhöhungen
  • Vergleichswert für die ortsübliche Miete
  • Schutzmechanismus für Mieter gegen überhöhte Mietforderungen
 

Was ist der Unterschied zwischen Betriebskosten und Instandhaltungskosten?

Betriebskosten: Diese sind umlagefähig und können auf den Mieter umgelegt werden. Sie umfassen laufende Kosten wie Heizung, Wasser, Müllentsorgung, Hausmeisterdienste und andere regelmäßige Ausgaben.

Instandhaltungskosten: Diese sind nicht umlagefähig und müssen vom Vermieter getragen werden. Dazu gehören Kosten für Reparaturen, Wartung und Erneuerung von baulichen Einrichtungen.

Beispiele:

  • Betriebskosten: Müllabfuhr, Gartenpflege, Heizung
  • Instandhaltungskosten: Reparatur des Daches, Austausch von Fenstern, Wartung der Heizungsanlage