Alles über Baufinanzierungen

Es gibt bei der  Baufinanzierung verschiedene Varianten, welche je nach den Bedürfnissen und der finanziellen Situationen unterschiedlich greifen und zugeschnitten sind. Vor einer Finanzierung benötigen Sie auch eine Planungssicherheit. Wurden wirklich alle anfallenden Kosten berücksichtigt und haben Sie bei einer etwaigen Grundstücksbebauung bereits eine Baugenehmigung, oder zumindest eine Bauvoranfrage gestellt?

Das  Annuitätendarlehen

Dieses Modell, ist die am meisten genutzte Form in der Immobilienfinanzierung. Es zeichnet sich durch gleichbleibende monatliche Raten aus, bestehend aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Gerade zu Beginn der Darlehenslaufzeit ist der Zinsanteil größer, während im Laufe der Zeit der Tilgungsanteil steigt. Das bedeutet für Sie als Kreditnehmer vor allem eines: Planungssicherheit. Längere Laufzeiten schaffen Ihnen eine bessere Planungssicherheit falls die Zinssätze steigen sollten und bewahrt Sie so vor eine Anschlussfinanzierung mit zum Teil erheblich schlechteren Konditionen.

Das Festdarlehen

Eine andere Art des Darlehens ist das Festdarlehen. Hier steht der Zinssatz über die gesamte Laufzeit fest, was eine langfristige Zinssicherheit ermöglicht. Je nach individuellem Bedarf und Vertragsvereinbarung kann die Laufzeit variieren. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen kann ein Festdarlehen besonders attraktiv sein, wenn eine langfristige Finanzierung angestrebt wird.

Das variabel verzinsliche Darlehen

Etwas flexibler ist das variabel verzinsliche Darlehen. Hierbei kann der Zinssatz während der Laufzeit auf Basis eines Referenzzinssatzes, wie dem Euribor, angepasst werden. Diese Art der Immobilienfinanzierung kann besonders profitabel sein, wenn die Zinsen niedrig sind. Es sollte jedoch beachtet werden, dass diese Flexibilität auch ein Zinsänderungsrisiko birgt, falls die Zinsen steigen sollten.

Das Bauspardarlehn

Für die langfristige Planung eignet sich das Bauspardarlehen, das auf einem Bausparvertrag basiert. In der Ansparphase zahlen Sie in den Vertrag ein, um anschließend ein zinsgünstiges Darlehen zu erhalten. Beachten Sie, dass es einige Zeit dauern kann, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, aber Sie profitieren hier von festen Zinsen.

Das KfW Darlehn

Eine andere Option, vor allem für umweltbewusste Bauherren und Sanierer, ist das KfW-Darlehen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet hier attraktive Konditionen für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Dabei kann das Darlehen sowohl für den Bau eines neuen, energieeffizienten Hauses als auch für die Modernisierung einer bestehenden Immobilie genutzt werden. Die Beantragung erfolgt über Ihre Hausbank.

Das Nachrangdarlehn

Wie der Name schon sagt, wird dieses Darlehen erst nach anderen Darlehen bedient, sollte es zu einer Insolvenz oder Zwangsversteigerung kommen. Da das Risiko für den Kreditgeber höher ist, sind in der Regel auch die Zinsen höher. Dieses Darlehen wird oft genutzt, um eine Finanzierungslücke zu schließen, insbesondere in Kombination mit anderen Darlehensarten.

Informationen zur Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, welche Banken und Finanzierer im Kontext eines Immobilienverkaufs oder einer vorzeitigen Kündigung eines Hypothekendarlehens in Rechnung stellen. Sie kann eine signifikante finanzielle Belastung darstellen.

Ein Hypothekendarlehen ist ein langfristiger Vertrag zwischen Kreditnehmer und Bank. Wenn der Kreditnehmer den Vertrag vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit kündigt, etwa weil er seine Immobilie verkaufen möchte oder eine Umschuldung plant, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Dieser Betrag soll den finanziellen Verlust ausgleichen, den die Bank durch die vorzeitige Kündigung erleidet.

Laut § 489 Abs. I Nr. 2 BGB kann eine Vorfälligkeitsentschädigung vermieden werden, wenn der Hypothekendarlehensvertrag nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt wird. In manchen Fällen können sich die Widerrufsbelehrungen der Banken als fehlerhaft erweisen, was den Kreditnehmer in die Position versetzt, den Kreditvertrag zu widerrufen und das Darlehen zurückzuzahlen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Vor Ablauf von zehn Jahren steht dem Darlehensnehmer ein Kündigungsrecht nur in Ausnahmefällen zu, wenn er ein berechtigtes Interesse vorträgt und seit der Auszahlung des Darlehens sechs Monate vergangen sind (§ 490 Abs. II BGB). Hier erkennt das Gesetz ausdrücklich den Verkauf der Immobilie als berechtigtes Interesse an. Die Motivation für den Verkauf, ob privat oder beruflich, ist hierbei irrelevant.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist ein zentraler Aspekt, den Kreditnehmer beachten sollten. Möchte der Kreditnehmer aufgrund eines sinkenden Hypothekenzinsniveaus sein Darlehen vorzeitig umschulden, muss er abwägen, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung die potenziellen Zinsvorteile aufwiegt. Kann er kein berechtigtes Interesse geltend machen, muss er mit einer höheren Vorfälligkeitsentschädigung rechnen (BGH Urteil v. 3.5.2003, XI ZR 226/02).

Das Gesetz definiert nicht explizit, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Jedoch hat der Bundesgerichtshof Leitlinien erarbeitet (BGH, Urteile vom 1.7.1997, XI ZR 197/96, 267/96). Innerhalb dieser Rahmenbedingungen haben die Banken einen gewissen Spielraum. Untersuchungen der Verbraucherzentrale Bremen haben gezeigt, dass die Berechnungen vieler Banken oft intransparent und in 40 % der Fälle unverhältnismäßig hoch sind.

Zwei gebräuchliche Methoden zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind die Refinanzierungskostenmethode und die Zinsverschlechterungsmethode. Bei der Refinanzierungskostenmethode wird ermittelt, wie viel Geld der Bank verloren geht, wenn sie das vom Kreditnehmer zurückgezahlte Geld neu anlegt. Bei der Zinsverschlechterungsmethode wird hingegen berücksichtigt, zu welchem Zinssatz die Bank das Geld erneut verleihen kann.