Was genau ist der Bodenrichtwert?

Gemäß § 196 Baugesetzbuch (BauGB) ist der Bodenrichtwert unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands einer Region zu ermitteln. Es handelt sich um einen durchschnittlichen Wert, der auf Basis der statistisch ausgewerteten Kaufpreise der Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone ermittelt wird. Eine solche Zone kann einzelne Straßenzüge, ganze Ortschaften oder Regionen umfassen und sollte in ihrer Nutzung weitestgehend übereinstimmen. Wichtig zu beachten ist, dass der Bodenrichtwert nur den reinen Grundstückspreis betrifft und Gebäude oder Anlagen, die sich auf der Grundstücksfläche befinden, nicht berücksichtigt werden.

Die Ermittlung des Bodenrichtwerts

Für die Ermittlung des Bodenrichtwerts sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte verantwortlich. Diese unabhängigen Expertenteams analysieren umfangreiche Daten zu Grundstücksverkäufen und -angeboten in einer bestimmten Region. Es fließen verschiedene Faktoren in die Bewertung ein, wie die Lage, die Infrastruktur, die Bodenbeschaffenheit und die Marktnachfrage. Das gängigste Verfahren zur Ermittlung des Bodenrichtwerts ist das Vergleichswertverfahren, welches den Durchschnittswert der Kaufpreise von vergleichbaren Grundstücken heranzieht.

Wofür wird der Bodenrichtwert genutzt?

Der Bodenrichtwert dient in verschiedenen Bereichen als wichtige Entscheidungsgrundlage. Zum einen wird er zur Ermittlung des Verkaufspreises herangezogen. Durch die Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksfläche lässt sich der Bodenwert berechnen. Dies ist insbesondere bei unbebauten Grundstücken relevant. Für die Besteuerung von Grundstücken, etwa bei der Berechnung von Grunderwerbsteuer, Erbschaftssteuer oder der Ermittlung von Grundbesitzwerten für die Grundsteuer, spielt der Bodenrichtwert ebenfalls eine wichtige Rolle. Darüber hinaus wird er auch bei der Stadtplanung und -entwicklung sowie zur Marktbeobachtung und Datenanalyse genutzt.

Bodenrichtwerte tragen somit zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt bei und unterstützen sowohl bei der Erfassung der Immobilienpreisentwicklung insgesamt als auch bei der Verkehrswertermittlung sowie der steuerlichen Bewertung. Ihre Rolle im Immobilienmarkt ist daher von großer Bedeutung. Daher ist es empfehlenswert, den Bodenrichtwert bei der Planung eines Immobilienkaufs oder -verkaufs sowie bei steuerlichen Fragen rund um Grundstücke und Immobilien zu berücksichtigen.

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Bürger haben die Möglichkeit, den Bodenrichtwert für ihr Grundstück in Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten einzusehen. Diese können bei der Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse der jeweiligen Gemeinde, bei Kataster-, Bau- oder Vermessungsämtern eingesehen werden. Alternativ können Bürger den Bodenrichtwert auch online abrufen, beispielsweise über das länderübergreifende System BORIS-D.

Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist auch ein zentraler Faktor bei der Finanzierung von Immobilien. Er ist eine statistische Größe, die für jedes Grundstück in Deutschland existiert und den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einer bestimmten Lage repräsentiert.

Die Ermittlung des Bodenrichtwerts kann auf verschiedene Faktoren zurückzuführen sein, von denen jeder einzelne den Wert des Grundstücks beeinflusst. Hier sind einige der Schlüsselfaktoren, die berücksichtigt werden:

1. Lage: Hierbei handelt es sich um einen der entscheidendsten Faktoren. Liegenschaften in zentralen Lagen und begehrten Gegenden haben im Allgemeinen einen höheren Bodenwert als peripher gelegene Grundstücke. Hierbei ist auch die vorhandene und zukünftige Entwicklung der Infrastruktur der Region bedeutend. Ein gutes Verkehrsnetz, eine hervorragende Versorgung und vielfältige Freizeitmöglichkeiten erhöhen den Bodenwert erheblich.

2. Größe des Grundstücks: Die Fläche des Grundstücks spielt ebenfalls eine wesentliche Rolle. Größere Grundstücke sind besonders attraktiv für gewerbliche Bauprojekte und haben daher tendenziell einen höheren Bodenwert als kleinere Parzellen. Es kann auch vorteilhaft sein, mehrere kleinere Grundstücke zu einer größeren Gesamtfläche zusammenzulegen.

3. Form und Topografie des Grundstücks: Sowohl die Form als auch die Beschaffenheit des Grundstücks können den Bodenwert beeinflussen. Flache und gerade Grundstücke sind ideal für Bauland, während hügelige Liegenschaften mit entsprechender Sonnenausrichtung für den Weinbau ideal sein können.

4. Rechtliche Einschränkungen und Baulasten: Wenn es rechtliche Einschränkungen gibt, die die Nutzung oder Bebauung von Immobilien beeinflussen, kann dies den Bodenwert mindern. Je mehr die Nutzbarkeit eines Grundstücks durch Baulasten eingeschränkt wird, desto geringer ist der Bodenwert.

5. Altlasten: Auch das Vorhandensein von Altlasten kann den Bodenwert beeinträchtigen. Dies kann der Fall sein, wenn das Grundstück in der Vergangenheit als Deponie oder Tankstelle genutzt wurde, oder wenn industrielle Chemikalien unsachgemäß gelagert wurden, was zu einer Kontamination des Bodens führte.

6. Bodenverhältnisse: Die Qualität des Bodens, seine Beschaffenheit und Fruchtbarkeit, sowie die Stabilität können ebenfalls den Bodenwert beeinflussen. Beispielsweise sind besonders fruchtbare Böden ideal für die Landwirtschaft.

Aktualität und Zugänglichkeit der Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte werden normalerweise zum Ende jedes Jahres ermittelt und meist bis zum Frühjahr des folgenden Jahres veröffentlicht. In einigen Fällen erfolgt die Veröffentlichung auch im Zweijahresturnus.

In Berlin zum Beispiel sind die Bodenrichtwerte aller Jahrgänge seit 1964 bis heute online und kostenfrei zugänglich. Darüber hinaus veröffentlicht der Gutachterausschuss Baden-Württemberg in der Regel alle zwei Jahre neue Bodenrichtwerte, die ebenfalls kostenfrei im Internet eingesehen werden können.

Praktische Relevanz und Anwendung von Bodenrichtwertkarten

Obwohl Bodenrichtwertkarten und Kaufpreissammlungen lediglich Orientierungswerte darstellen, haben sie eine hohe praktische Bedeutung. Ein erfahrener Immobilienmakler in Berlin beispielsweise, bezieht bei der Bestimmung des Angebots- und Verkaufspreises für eine Immobilie immer die Bodenrichtwertkarte des betreffenden Gebiets und den darauf basierenden Bodenrichtwert mit ein. Auch der aktuelle Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses ist hierbei von Bedeutung.

Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass der ermittelte Bodenrichtwert nicht der endgültige Kaufpreis ist. Weitere Merkmale, wie die spezifischen Eigenschaften des Grundstücks (z.B. Südlage, Aussicht, Zufahrt) und die Marktbedingungen (Angebot und Nachfrage) spielen eine entscheidende Rolle bei der Kaufpreisbildung.

Beispielberechnung des Bodenwerts

Schritt 1: Bodenrichtwert ermitteln Der erste Schritt besteht darin, den aktuellen Bodenrichtwert zu ermitteln. Dies kann über eine Anfrage bei der zuständigen Gemeinde oder über Online-Systeme wie das Bodenrichtwertinformationssystem der Länder oder das deutschlandweite Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D erfolgen.

Schritt 2: Grundstücksgröße feststellen Der zweite Schritt ist die Bestimmung der Grundstücksgröße. Diese Informationen sind in der Regel im zugehörigen Grundbuchblatt verzeichnet. Falls dies nicht vorhanden ist, können die Angaben aus Bauplänen oder durch eine Messung ermittelt werden.

Schritt 3: Bodenwert ausrechnen Der finale Schritt ist die Berechnung des Bodenwerts. Dieser ergibt sich aus dem Produkt des Bodenrichtwerts und der Grundstücksfläche. Die Formel lautet: Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche.

Als Beispiel nehmen wir an, dass wir ein 800 m² großes Grundstück mit einem Bodenrichtwert von 120 Euro pro Quadratmeter haben. Der Bodenwert wäre dann: Bodenwert = 120 Euro x 800 m² = 96.000 Euro.