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Wohnrecht

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Das Wohnrecht bei Immobilien

Was genau ist das Wohnrecht?

Das Wohnrecht ermöglicht es einer Person oder mehreren Personen, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen, ohne Eigentümer der Immobilie zu sein. Um den Bewohner rechtlich abzusichern, wird dieses Recht im Grundbuch verankert. Dieses sichert die Rechte des Wohnberechtigten, selbst wenn die Immobilie verkauft wird oder rechtliche Auseinandersetzungen aufkommen. Ein beliebtes Anwendungsszenario ist die Übertragung einer Immobilie von Eltern auf ihre Kinder, wobei die Eltern weiterhin in der Immobilie wohnen. Dies ist als lebenslanges Wohnrecht bekannt und stellt die häufigste Form des Wohnrechts dar.

 

Wohnrecht: Definition und rechtliche Grundlage

Nach § 1093 BGB ist das Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit definiert. Es berechtigt eine Person, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Dieses Recht gilt auch für Familienmitglieder, Bedienstete und Pflegekräfte des Wohnberechtigten. Um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten, wird das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. GUT ZU WISSEN: Ein Nutzer mit Wohnrecht -hat wie jeder Mieter- sogar ein Anrecht auf die Erstellung eines Energieausweises.

Warum ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden muss

Ein aktueller Fall ereignete sich kürzlich in Oldenburg. Eine ältere Frau verkaufte ihr Haus an ihren Enkel unter der Bedingung, dass sie weiterhin in dem Haus wohnen dürfe. Dieses mündlich vereinbarte Wohnrecht wurde jedoch nicht im Grundbuch eingetragen. Als der Enkel das Haus verkaufte, stand die Seniorin vor einem Problem: Ohne die entsprechende Eintragung im Grundbuch konnte sie ihr Wohnrecht gegenüber den neuen Eigentümern nicht durchsetzen. Das Oberlandesgericht Oldenburg entschied, dass der Enkel seiner Großmutter allerdings Schadenersatz zahlen muss.

Dieser Fall wirft eine wichtige Frage auf: Wie kann man sicherstellen, dass ein Wohnrecht rechtlich abgesichert ist und auch gegenüber neuen Eigentümern Bestand hat? Die Antwort liegt in der Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch. Nur so erhält das Wohnrecht den rechtlichen Status eines dinglichen Rechts und kann auch gegenüber Dritten, wie zum Beispiel neuen Eigentümern, durchgesetzt werden.

Ein dingliches Wohnrecht kann durch einen notariell beurkundeten Vertrag vereinbart und anschließend im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung im Grundbuch macht das Wohnrecht unabhängig vom Eigentümerwechsel und verleiht ihm Priorität gegenüber späteren Rechten. Auch im Falle einer Zwangsversteigerung des Grundstücks bleibt das Wohnrecht bestehen. Ein weiterer Vorteil: Der Inhaber des Wohnrechts kann dieses Recht auch gegenüber jedem neuen Eigentümer geltend machen, selbst wenn dieser das Grundstück ohne Kenntnis des Wohnrechts erworben hat.

Folglich zeigt der genannte Fall deutlich, wie wichtig die rechtsgültige Sicherung eines Wohnrechts ist. Ein mündlich vereinbartes Wohnrecht, das nicht im Grundbuch eingetragen wurde, hat keinen Bestand gegenüber Dritten. Deshalb sollte jeder, der ein dauerhaftes Wohnrecht erwerben möchte, darauf achten, dass dieses notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen wird.

Wie wirkt sich das Wohnrecht auf den Verkauf einer Immobilie aus?

Ein eingetragenes Wohnrecht hindert nicht am Verkauf der Immobilie. Es bedeutet allerdings, dass der Wohnberechtigte auch nach dem Verkauf das Recht hat, in der Immobilie zu wohnen. Der neue Eigentümer kann daher nicht frei über die Immobilie verfügen. Das wirft natürlich die Frage auf: „Wie kann ich den Wert meiner Immobilie bei einer Mietvertragskündigung ermitteln, wenn ein Wohnrecht besteht?

Ein Wohnrecht kann den Verkaufsprozess und den Wert einer Immobilie beeinflussen. Es gibt grundsätzlich zwei Optionen für den Verkauf eines Hauses mit Wohnrecht: das Wohnrecht auflösen oder den Verkaufspreis reduzieren.

  • Auflösung des Wohnrechts vor dem Verkauf: Das Auflösen des Wohnrechts vor dem Verkauf ist ideal, da es den Verkaufsprozess vereinfacht und den Wert der Immobilie erhöht. Allerdings kann dies nur mit Zustimmung des Wohnberechtigten geschehen. In manchen Fällen kann der Eigentümer versuchen, den Wohnberechtigten mit einer Abfindung zur Aufgabe des Wohnrechts zu bewegen.
  • Verkauf des Hauses zu einem niedrigeren Preis: Wenn die Auflösung des Wohnrechts keine Option ist, muss der Eigentümer damit rechnen, dass der Verkaufspreis deutlich niedriger ausfallen wird. Der Betrag, um den sich der Verkaufspreis verringert, hängt vom Wohnrechtinhaber ab. Der sogenannte Kapitalwert, berechnet auf Basis von Geschlecht und Alter des Wohnberechtigten, kann helfen, den neuen Wert der Immobilie zu bestimmen.

 

Wann und warum wird das Wohnrecht genutzt?

Das Wohnrecht findet in der Praxis häufig in Zusammenhang mit Schenkungen Anwendung. So können Eltern, die ihre Immobilie auf ihre Kinder übertragen, aber weiterhin dort leben möchten, ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Es dient dazu, Eltern die Nutzung der Immobilie bis zum Tod zu ermöglichen und kann nur mit deren Zustimmung gelöscht werden.

Ebenso kann das Wohnrecht dazu genutzt werden, den Lebenspartner im Todesfall abzusichern. Mit einem lebenslangen Wohnrecht kann der Partner gegen erbrechtliche Ansprüche Dritter geschützt werden.

Rechte und Pflichten bei einem Wohnrecht

Das Gesetz spricht dem Berechtigten bestimmte Rechte und Pflichten zu:

  • Nutzungsrecht: Der Wohnberechtigte darf gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen des Hauses mitnutzen.
  • Aufnahmerecht: Der Wohnberechtigte darf Familienmitglieder, Bedienstete und Pflegepersonen in die Immobilie aufnehmen.
  • Besichtigungsrecht: Der Eigentümer darf die Wohnung nicht ohne weiteres begutachten.

Hinsichtlich der Kosten sieht das Gesetz vor, dass der Wohnberechtigte die anfallenden Betriebskosten sowie die Kosten von Erhaltung und Reparatur der Immobilie zu tragen hat. Sanierungsmaßnahmen fallen jedoch grundsätzlich in die Zuständigkeit des Eigentümers.

Wann und warum wird das Wohnrecht genutzt?

Das Wohnrecht findet in der Praxis häufig in Zusammenhang mit Schenkungen Anwendung. So können Eltern, die ihre Immobilie auf ihre Kinder übertragen, aber weiterhin dort leben möchten, ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Es dient dazu, Eltern die Nutzung der Immobilie bis zum Tod zu ermöglichen und kann nur mit deren Zustimmung gelöscht werden.

Ebenso kann das Wohnrecht dazu genutzt werden, den Lebenspartner im Todesfall abzusichern. Mit einem lebenslangen Wohnrecht kann der Partner gegen erbrechtliche Ansprüche Dritter geschützt werden.

Vertragliche Vereinbarung und Grundbucheintragung des Wohnrechts

Das Wohnrecht sollte in einem notariell beglaubigten Vertrag festgehalten werden, der alle Rechte und Pflichten des Eigentümers und Wohnberechtigten beinhaltet. Nachdem der Vertrag abgeschlossen wurde, sollte der Notar die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch veranlassen. Nur so besteht das Wohnrecht auch im Falle von Streitigkeiten oder beim Verkauf der Immobilie fort.

Was passiert mit dem Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung?

Bei einer Zwangsversteigerung hat das Wohnrecht oft einen niedrigeren Rang als das Recht der finanzierenden Bank. In der Regel bedeutet dies, dass das Wohnrecht erlöschen kann. Der Wohnberechtigte hat jedoch Anspruch auf eine finanzielle Entschädigung aus dem Erlös der Versteigerung. Es ist jedoch zu beachten, dass Zwangsversteigerungen oft zu geringe Erlöse erzielen, um alle Gläubiger vollständig zu bedienen.

Wie wird das Wohnrecht steuerlich behandelt?

Da das Wohnrecht oft eine mietfreie Nutzung der Immobilie bedeutet, hat es einen Geldwert, auf den der Fiskus Steuern erhebt. Der Wert des Wohnrechts berechnet sich aus der Jahreskaltmiete, multipliziert mit dem sogenannten Kapitalwert, der die zu erwartende Lebens- und Wohndauer des Berechtigten angibt.

Was passiert, wenn das Wohnrecht endet?

Das Wohnrecht ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten, wenn die Immobilie unbewohnbar wird, oder wenn der befristete Vertrag ausläuft.