Ratgeber
Preisfindung – warum eine realistische Bewertung so wichtig ist
Warum die Bewertung wichtig ist und wie Sie den korrekten Angebotspreis für Ihre Immobilie wählen.
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Das Ertragswertverfahren ist neben dem Sachwert- und Vergleichswertverfahren, eines von drei in Deutschland zugelassenen Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien und ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt worden.
Der Ertragswert wird nach der Formel Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert +/- Zuschläge/Abzüge berechnet.
Der Bodenwert wird meist anhand des Vergleichswertverfahrens ermittelt oder aus Bodenrichtwerten, die von Gutachterausschüssen bereitgestellt werden. Hierbei wird auch der Liegenschaftszins berücksichtigt, der eine marktübliche Verzinsung des Immobilienvermögens darstellt.
Der Gebäudeertragswert wird in der Regel aus dem marktüblichen Reinertrag ermittelt, der aus allen Mieteinnahmen und sonstigen Einkünften, abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (z. B. Verwaltung, Instandhaltung, Bankgebühren), berechnet wird.
Schritt 1: Ertragswert des Grundstücks
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Parameter |
Beispielwert |
Formel/Rechnung |
Ergebnis |
|
Grundstücksgröße (in qm) |
700 |
– |
– |
|
Bodenrichtwert pro qm (in Euro) |
145 |
Grundstücksgröße x Bodenrichtwert |
101,500 Euro |
Schritt 2: Ertragswert der baulichen Anlagen
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Parameter |
Beispielwert |
Formel/Rechnung |
Ergebnis |
|
Rohertrag (Jahresmiete in Euro) |
38,000 |
– |
– |
|
Bewirtschaftungskosten (in Euro) |
6,000 |
Rohertrag – Bewirtschaftungskosten |
32,000 Euro |
|
Bodenwertverzinsung (in Euro) |
5,000 |
Reinertrag – Bodenwertverzinsung |
27,000 Euro |
|
Vervielfältiger (Restnutzungsdauer 25 J) |
16 |
Gebäudereinertrag x Vervielfältiger |
432,000 Euro |
Schritt 3: Vorläufiger Ertragswert
|
Parameter |
Beispielwert |
Formel/Rechnung |
Ergebnis |
|
Gebäudeertragswert (in Euro) |
432,000 |
– |
– |
|
Bodenwert (in Euro) |
101,500 |
Gebäudeertragswert + Bodenwert |
533,500 Euro |
Schritt 4: Endgültiger Ertragswert
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Parameter |
Beispielwert |
Formel/Rechnung |
Ergebnis |
|
Vorläufiger Ertragswert (in Euro) |
533,500 |
– |
– |
|
Sonstige wertbeeinflussende Umstände |
45,000 |
Vorläufiger Ertragswert – Umstände |
488,500 Euro |
Nach dieser Berechnung ergibt sich ein Ertragswert der Immobilie von 488,500 Euro.
Die ImmoWertV gibt anhand rechtlicher Vorgaben vor, wie der Wert von Grundstücken und Immobilien zu ermitteln ist. Sie ist seit dem 01.07.2010 in Kraft und ersetzte die zuvor gültige Wertermittlungsverordnung (WertV) aus dem Jahr 1988. Aktualisierungen finden statt, um Marktentwicklungen gerecht zu werden, zuletzt geschah dies 2019.
Die ImmoWertV ist in drei Hauptabschnitte unterteilt:
Vorteile:
Nachteile:
Vorteile:
Nachteile:
Vorteile:
Nachteile:
Das Eingleisige Ertragswertverfahren ist eine vereinfachte Variante, bei der der Bodenwertverzinsungsbetrag entfällt, besonders wenn die Restnutzungsdauer sehr lang ist.
Wertgutachten bieten eine professionelle und fundierte Bewertung der Immobilie. Sie sind insbesondere bei komplexeren Bewertungsmethoden wie dem Ertragswertverfahren empfehlenswert.
Die Kosten für ein Ertragswertverfahren können variieren und sind oft mit der Erstellung eines kostenpflichtigen Wertgutachtens verbunden. Es gibt allerdings auch kostenfreie Varianten, die auf Näherungswertberechnungen basieren.
Der Ertragswert spielt vor allem beim Verkauf vermieteter Immobilien eine Rolle. Er bildet die Grundlage für die Festlegung des Verkaufspreises. Darüber hinaus wird der Ertragswert für Behörden wie das Finanzamt relevant, etwa bei der Ermittlung von Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Auch Kreditinstitute ziehen ihn zur Berechnung des Beleihungswertes heran, was bei der Kreditvergabe wichtig ist.
Der Ertragswert ist primär für Immobilien relevant, die Einnahmen durch Vermietung oder Verpachtung generieren. Dazu gehören Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, und Ladenflächen. Bei selbst bewohnten Einfamilienhäusern, Doppelhäusern oder Reihenhäusern wird der Ertragswert in der Regel nicht verwendet. In diesen Fällen kommen meist das Sachwert– oder Vergleichswertverfahren zur Anwendung.
Es handelt sich um einen Wert, der die voraussichtlichen Erträge einer Immobilie widerspiegelt, basierend auf den marktüblichen Erträgen und Liegenschaftszinssätzen.
Das Verfahren wird hauptsächlich für Miet- und Pachtobjekte verwendet.
Es wird generell nicht empfohlen, den Ertragswert einer Immobilie ohne Expertise selbst zu ermitteln. Das Verfahren ist relativ komplex und erfordert ein tiefgehendes Verständis
Die ImmoWertV spielt eine entscheidende Rolle bei der Immobilienbewertung in Deutschland. Die Verordnung passt sich ständig an, um den aktuellen Gegebenheiten des Immobilienmarkts gerecht zu werden. Für eine adäquate Bewertung sind insbesondere die standardisierten Verfahren – Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert – entscheidend. Jedes dieser Verfahren hat seine speziellen Anwendungsbereiche und berücksichtigt verschiedene Parameter und Daten aus der ImmoWertV.
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