Ratgeber
Preisfindung – warum eine realistische Bewertung so wichtig ist
Warum die Bewertung wichtig ist und wie Sie den korrekten Angebotspreis für Ihre Immobilie wählen.
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Eine Scheidung kann nicht nur emotional, sondern auch finanziell eine immense Herausforderung darstellen. Insbesondere wenn eine Immobilie im Spiel ist, werden die Dinge komplex. Daher gilt es zunächst Ruhe zu bewahren und sich nicht durch Emotionen oder verletzte Gefühle leiten zu lassen. Bei einer konstruktiv durchgeführten Scheidung fahren beide Seiten grundsätzlich besser und Sie verbauen sich darüberhinaus auch nicht den friedlichen und konstruktiven Umgang, wenn es Kinder aus Ihrer Ehe gibt. Ein gemeinsamer Mentor kann Ihnen helfen Streitigkeiten zu vermeiden.
GUT ZU WISSEN: Wenn Sie sich im Trennungsjahr befinden, steht dem geringer verdienenden Ehepartner in der Regel Trennungsunterhalt zu. Dies soll sicherstellen, dass der Lebensstandard, der während der Ehe aufgebaut wurde, gehalten werden kann. Beachten Sie: Dieser Anspruch endet, sobald die Scheidung rechtskräftig ist.
Der erste Schritt in der komplexen Reise der Vermögensaufteilung bei einer Scheidung ist die Klärung der Eigentumsverhältnisse der Immobilie. Ein Blick ins Grundbuch ist hier unerlässlich. Dort finden Sie alle Einzelheiten zur Eigentumsstruktur. Oftmals besitzen Ehepartner die Immobilie zu gleichen Teilen (50:50), doch es gibt auch Fälle, in denen die Aufteilung unterschiedlich ist, wie z.B. 40:60 oder 30:70. Ein wichtiger Hinweis: Auch wenn einer der Ehegatten mehr zur Finanzierung des Hauses beigetragen hat, ändert dies nichts an den im Grundbuch festgelegten Eigentumsverhältnissen.
Der gemeinsame Verkauf oder Vermietung der Immobilie: Nach einer Trennung ist es oft schwierig, den bisherigen Wohnstatus beizubehalten. Hier gibt es die Möglichkeit des Immobilienverkaufs. Wichtig ist die Berechnung des sogenannten Wohnvorteils, die sich an dem ortsüblichen Mietspiegel orientiert. Der Wohnvorteil kann entweder als Nutzungsentschädigung ausgezahlt oder im Rahmen möglicher Unterhaltsforderungen berücksichtigt werden. Ein Verkauf oder die Vermietung der Immobilie kann oft die sauberste Lösung sein, wenn beide Parteien finanzielle Unabhängigkeit suchen. Sollte ein Verkauf aus steuerlichen Gründen nicht ratsam sein, kann auch eine gemeinsame Vermietung in Erwägung gezogen werden.
Übertragung der Immobilie: Wenn einer der Ehegatten in der Immobilie verbleiben möchte, etwa um die Kinder im gewohnten Umfeld zu halten, sollte er alleiniger Eigentümer werden. Die Übertragung des Miteigentumsanteils ist steuerlich oft vorteilhaft, da keine Grunderwerbsteuer anfällt. Eine entsprechende Vereinbarung kann in einer Scheidungsfolgenvereinbarung festgelegt werden.
Teilung der Immobilie: In seltenen Fällen kann eine Teilung der Immobilie eine Lösung sein. Diese muss notariell beurkundet und in einer Scheidungsfolgenvereinbarung festgehalten werden.
Teilungsversteigerung: Wenn eine Einigung unmöglich erscheint, besteht die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung. Diese Option ist jedoch risikobehaftet und sollte als letzter Ausweg betrachtet werden.
Freiwilliges Verlassen: Wer die Immobilie freiwillig verlässt, verzichtet zumindest temporär auf sein Besitzrecht. ACHTUNG: Nach sechs Monaten ohne Rückkehr wird dieses Recht faktisch aufgegeben. Der in der Immobilie verbleibende Partner muss dem anderen eine Nutzungsentschädigung zahlen, die oft geringer als die ortsübliche Miete ist. Dies wird bei der Unterhaltsberechnung berücksichtigt.
Gerichtliche Entscheidung: In komplexen Fällen kann ein Gericht die Wohnungszuweisung vornehmen, wobei das Wohl minderjähriger Kinder in der Regel eine entscheidende Rolle spielt.
Bei einer Scheidung fallen sowohl Gerichts- als auch Anwaltskosten an. Diese richten sich nach dem sogenannten Verfahrenswert, der eine Mindesthöhe von 3.000 EUR besitzt.
Bemessungsgrundlage: Der Verfahrenswert setzt sich zusammen aus:
Bei einem gemeinsamen Nettogesamteinkommen von 4.900 EUR und einem gemeinsamen Kind ergibt sich ein Verfahrenswert von 13.950 EUR.
Anwaltskosten: Abhängig vom Verfahrenswert werden die Anwaltskosten mittels des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes (RVG) ermittelt.
Gerichtskosten: Diese richten sich ebenfalls nach dem Verfahrenswert und betragen 2,0 Gebührensätze. Zum Beispiel, bei einem Verfahrenswert von 13.950 EUR belaufen sich die Gerichtskosten auf 648 EUR.
Grunderwerbsteuer: Eine gute Nachricht: Die Grunderwerbsteuer kann in der Regel vermieden werden, wenn die Immobilienübertragung im direkten Zusammenhang mit der Scheidung erfolgt.
Spekulationssteuer: Dies ist eine Steuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie erhoben werden kann. Sie kann jedoch unter bestimmten Bedingungen ebenfalls vermieden werden.
Für den Unterhaltsberechtigten: Der unterhaltsberechtigte Ehepartner, der die Immobilie weiterhin bewohnt, kann den Veräußerungsgewinn oft steuerfrei einstreichen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, gemäß § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 Alternative 1 EStG. Oder, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr, im Jahr davor und im zweiten Jahr vor dem Verkauf jeweils mindestens einen Tag zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 Alternative 2 EStG).
Für den Unterhaltsverpflichteten: Dies ist komplizierter. Wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft wird und der unterhaltsverpflichtete Ehegatte sie nicht mehr bewohnt, fällt der Veräußerungsgewinn unter die Spekulationssteuer. Dabei spielt der Grund für den Verkauf keine Rolle.
Es sind Kinder in der Immobilie: Man könnte argumentieren, dass der unterhaltsverpflichtete Ehegatte die Immobilie indirekt zu Wohnzwecken nutzt, wenn sein eigenes Kind dort lebt. Leider legt der Wortlaut des Gesetzes nahe, dass dies nicht als eigene Nutzung zählt, vor allem, wenn auch der Ex-Ehegatte in der Immobilie wohnt.
Ein Partner brachte das Haus in die Ehe: In diesem Fall bleibt der eingetragene Partner im Grundbuch in der Regel der alleinige Eigentümer. Dennoch können Renovierungen oder Wertsteigerungen der Immobilie während der Ehezeit als Zugewinn gelten und müssen im Zugewinnausgleich berücksichtigt werden.
Ein Partner erwirbt die Immobilie während der Ehezeit: Hier hat nur der im Grundbuch eingetragene Partner das volle Verfügungsrecht über die Immobilie. Allerdings kann der andere Partner Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich aus dem Vermögenszuwachs haben, auch wenn er keinen direkten Zugriff auf die Immobilie hat.
Gemeinsamer Immobilienkauf während der Ehe: Beide Partner sind im Grundbuch eingetragen, sodass die Immobilie als gemeinsames Vermögen betrachtet wird. Bei der Trennung können verschiedene Szenarien eintreten:
Wie wird der Zugewinnausgleich berechnet? Die gemeinsam erworbene Wohnung ist zum Scheidungszeitpunkt 300.000 Euro wert, steht jedoch nur im Namen des Ehemanns. Die Ehefrau hat ihr Vermögen während der Ehe um 50.000 Euro erhöht. Somit beträgt ihr Zugewinnausgleichsanspruch 125.000 Euro.
Wie läuft eine Eigentumsübertragung ab? Beide Partner müssen die Eigentumsübertragung durch einen Notar beurkunden lassen. Der übernehmende Partner zahlt dann den vereinbarten Preis an den anderen. Dabei kann ein Wertgutachten hilfreich sein. Es ist zudem wichtig, dass finanzielle Fragen wie Unterhalt und Zugewinnausgleich vorher geklärt werden.
Rechte des eingetragenen Eigentümers: Ist nur ein Ehepartner im Grundbuch eingetragen, bleibt er der alleinige Eigentümer. Jedoch kann der andere Partner im Falle einer Trennung ein Wohnrecht erhalten.
Der Bausparvertrag in der Scheidung: Ein Bausparvertrag ist in vielen Ehen eine wichtige Finanzsäule. Im Fall einer Scheidung muss entschieden werden, wie mit diesem Vermögen umgegangen wird. Ob beide Partner im Vertrag stehen oder nur einer das Geld eingezahlt hat, das Vermögen wird in der Regel gleichermaßen aufgeteilt. Vorsicht: Bei einer vorzeitigen Kündigung können Entschädigungen fällig werden.
Um fundierte Entscheidungen im Kontext einer Scheidung treffen zu können, ist die Kenntnis des aktuellen Immobilienwerts unabdingbar. Experten nehmen eine Bewertung vor, die auf Kriterien wie der geografischen Lage und dem baulichen Zustand beruht. Dies dient als Basis, um zu entscheiden, ob ein Verkauf der Immobilie sinnvoll ist oder ob eine Auszahlung eines der Partner angestrebt werden sollte.
Bis zur rechtskräftigen Scheidung kann der Eigentümer die Immobilie nicht ohne Zustimmung des anderen Partners verkaufen.
Ein Ehevertrag mag auf den ersten Blick unromantisch wirken, kann jedoch den Scheidungsprozess erheblich vereinfachen. Hier werden individuelle Regelungen zur Vermögensaufteilung und anderen finanziellen Aspekten festgehalten. Relevant ist dabei besonders, dass vor der Ehe erworbene Immobilien nicht in den gemeinsamen Vermögenspool einfließen und bei einer Scheidung nicht berücksichtigt werden. Sollte sich die Lebenssituation ändern, kann der Ehevertrag den neuen Umständen entsprechend angepasst werden.
Kommt es zu keiner Einigung, kann eine öffentliche Versteigerung der Immobilie stattfinden. Der erzielte Betrag wird anschließend zwischen den Partnern aufgeteilt.
Wenn vorab kein Ehevertrag existiert, kann eine Scheidungsfolgenvereinbarung getroffen werden. Hier werden Regelungen zu Unterhaltszahlungen, Zugewinnausgleich, sowie zur Aufteilung von Immobilien und anderem Vermögen festgelegt. Um rechtsgültig zu sein, muss diese Vereinbarung bei einem Scheidungstermin vom Gericht protokolliert und möglicherweise notariell beurkundet werden.
Es gibt mehrere Optionen im Umgang mit einer gemeinsamen Immobilie:
In Deutschland ist es gängige Praxis, bei einer Scheidung den Wert der gemeinsamen Immobilie zu ermitteln. Anhand des ermittelten Marktwertes und der Höhe der noch offenen Restschuld kann der auszuzahlende Betrag an den Ex-Partner berechnet werden.
Die Restschuld ist der noch zu zahlende Betrag eines Immobiliendarlehens nach Ablauf der Zinsbindung. Hier muss oft eine Anschlussfinanzierung mit der Bank verhandelt werden. Dies ist besonders relevant, wenn über die Zukunft einer Immobilie nach der Scheidung entschieden wird.
Wurde die gemeinsame Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt, muss festgelegt werden, wer den Kredit weiterhin bedient.
Das Grundbuch zeigt, wer offiziell Eigentümer der Immobilie ist. Es ist allerdings möglich, dass finanzielle Beiträge nicht dem Anteil im Grundbuch entsprechen.
Ja, aber es kann sowohl rechtliche als auch finanzielle Auswirkungen geben. Das Wohl der Kinder, falls vorhanden, sollte dabei im Mittelpunkt stehen
Wenn Sie sich unsicher sind, oder sich die Fronten verhärtet haben, dann ist es bei der Trennung von Immobilienvermögen unerlässlich, sich von einem Fachanwalt beraten zu lassen.
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