Mallorca Immobilienrecht – Auf Mallorca eine Immobilie zu erwerben ist wohl eines der größten Privilegien und Chancen… Leben wo andere Menschen ihren Urlaub verbringen, mit wunderschönen Orten und gleichzeitig eine sichere Investition. Mallorca bietet die beste Infrastruktur und Fluganbindung im Mittelmeerraum und fasziniert die Menschen durch die traumhaft schöne Natur, über 300 Sonnentage, Beach Clubs, Yachthäfen, Golfanlagen, Luxusvillen mit Meerblick und vieles mehr. Wenn Sie sich für einen Kauf Ihrer Mallorca Immobilie über FINEST REAL ESTATE entscheiden, dann erfahren Sie Vorzüge jahrelanger Erfahrungen und das Know How erfahrener Anwälte.
Unser Tipp: Um einen optimalen Preisvergleich zu erhalten, empfehlen wir Ihnen einen erfahrenen Immobilienmakler vor Ort zu kontaktieren und von ihm auch eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen. Hier fließen Sachwerte, Vergleichswerte, Ertragswerte fachlich fundiert in die Wertermittlung mit ein.
AUFENTHALTSRECHT FÜR NICHT – EU BÜRGER DURCH IMMOBILIENERWERB
Bürger welche über keinen europäischen Ausweis verfügen und sich nur mit einem gültigen Visum in der EU bewegen dürfen, können ein sogenanntes Investoren Visum beantragen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Käufer eine Mallorca Immobilie im Wert von mindestens € 500.000.- erwirbt. Das Investoren Visum ist zunächst ein Jahr gültig. In diesem Zeitraum besteht keine Minimum-Aufenthaltspflicht. Der Hauptwohnsitz – und damit Steuersitz verbleibt in seinem Heimatland.
Nach dem ersten Jahr kann dann eine Aufenthaltsgenehmigung in Spanien für 2 Jahre beantragt werden. Diese kann danach ohne Probleme verlängert werden aber nur solange sich die Immobilie im Wert von € 500.000,- weiterhin in seinem Besitz befindet. Der Investor ist allerdings berechtigt, in diesem Zeitraum zum Beispiel die erste Immobilie wieder zu verkaufen um eine neue Immobilie auf Mallorca zu erwerben. Vorausgesetzt, die neue Immobilie hat auch einen Mindestwert von € 500.000.- .
Nach fünf Jahren ununterbrochenen Aufenthalts in Spanien, kann der Käufer eine unbegrenzte Aufenthaltsgenehmigung für Spanien beantragen. Nach weiteren fünf Jahren erwirbt er sogar ein Anrecht auf die spanische Staatsbürgerschaft.
Eine überaus interessante Möglichkeit für internationale Käufer, die mit ihrer Mallorca Immobilie nicht nur eine hohe Rendite erzielen wollen, sondern gleichzeitig auch an den Besitz von EU Rechten gelangen möchten. Das Gesetz findet übrigens nicht nur für den Immobilienkäufer Anwendung, sondern gilt auch für Familienmitgliedern wie der Ehepartner und seine Kinder.
DER RESERVIERUNGS- / UND OPTIONSVERTRAG
DER KAUF – RESERVIERUNGSVERTRAG
Ein Reservierungsvertrag -Contrato de Reserva- kann sinnvoll sein, wenn man zwar interessiert ist die Mallorca Immobilie zu kaufen aber vielleicht vorab noch einige Dinge, wie beispielsweise eine Finanzierung oder noch die Kaufabwägung einer anderen Immobilie, überprüfen muss. Hier wird die Immobilie gegen eine eher geringe Gebühr für einige Tage geblockt. Entscheidet sich der Kaufinteressent gegen die von ihm reservierte Immobilie, so geht die vorab geleistete Reservierung verloren.
DER KAUF – OPTIONSVERTRAG
Der Optionsvertrag -Contrato de Opción- steht für ein ernsthaftes Kaufinteresse der künftigen Mallorca Immobilie. Hierfür zahlt der Käufer dem Verkäufer in der Regel 10 % des Kaufpreises an und im Gegenzug verpflichtet sich der Verkäufer für einen zuvor vereinbarten Zeitraum nicht an Dritte zu verkaufen. Bei einer ordnungsgemäßen Abwicklung werden die vom Käufer geleisteten 10% dann vom Kaufpreis abgezogen. Tritt der Kaufinteressent vom Kauf zurück, so gehen die geleisteten 10% an den Verkäufer verloren. Sollte der Verkäufer trotz unterzeichnetem Optionsvertrag allerdings vom Verkauf zurück treten, so hat er die geleistete Optionsgebühr in doppelter Höhe, als pauschalierten Schadenersatz an den Käufer zu leisten.
STEUERN BEI DEM ERWERB EINER MALLORCA IMMOBILIE
Bei Zeichnung eines privatschriftlichen Kaufvertrages wird die Mallorca Immobilie rechtswirksam verkauft. Diese Vertragsform wird oft angewandt um Steuern zu sparen, da dann im offiziellen Notarvertrag eine geringe Kaufsumme angegeben wird. Dieser Vertragsabschluss kann Risiken bergen und ist darüber hinaus, natürlich auch rechtswidrig.
Zuvor sollte die Mallorca Immobilie natürlich auch einer Prüfung unterzogen werden. Bei dem Kauf von Mallorca Immobilien greift FINEST REAL ESTATE auf erfahrene und renommierte Anwälte zurück. Es wird unter anderem Einsicht beim Eigentumsregister in die Kaufurkunde -Escritura Pública- genommen, sowie ein Auszug aus dem Grundbuch eingeholt. Hieraus gehen nicht nur die Eigentumsverhältnisse hervor, sondern auch ob gegebenenfalls noch Lasten oder Belastungen -Nota Informative Simple- bestehen. Es wird dann noch geprüft ob die Grundsteuer -IBI- und Gebühren wie Strom- Wasser- und Gasberechnungen, sowie die Müllentsorgung zuvor restlos beglichen wurden. Bei Wohnungen und Apartments muss zudem noch geprüft werden, ob geforderte Hausrücklagen für Reparaturen und Sanierungen, sowie alle Kommunitätskosten beglichen wurden.
In der Regel berechnet FINEST REAL ESTATE dem Käufer keine Courtage, denn die Maklerprovision trägt in Spanien mit 5 % der Verkäufer. Die Kosten für Notar, Gestoria, Grundbuchamt und Rechtsanwalt belaufen sich auf ca. 3 – 4% des Kaufpreises. Bei dem Kauf von Mallorca Immobilien fallen dann entweder die Grunderwerbsteuern -ITP- oder aber die Mehrwertsteuer -IVA- einmalig an. Die Mehrwertsteuer greift bei einem Verkauf durch einen gewerblichen Unternehmer von Baugrundstücken oder Geschäftsgrundstücken. Der Satz beträgt in diesem Fall 21%. Bei Neubauten wie Eigentumswohnungen oder Häusern fallen hingegen nur 10 % Mehrwertsteuer -IVA- an. Bei gewerblichen Unternehmen kommt noch die Stempelsteuer mit 1,2 % des Kaufpreises hinzu. Spätere Übertragungen unterliegen dann nicht mehr der Mehrwertsteuer, sondern der Grunderwerbsteuer (ITP). Achten Sie übrigens auch darauf, dass für Ihre Mallorca Immobilie ein Energieausweis erstellt wurde.
- IVA 10% bei Privatverkäufen
- IVA 21% bei gewerblichen Verkäufen
- Neubauten bei gewerblichen Unternehmen 1,2% Stempelsteuer
- Grunderwerbssteuer bis zu € 400.000.- 8%. Über € 700.000.- 10%.
- Beurkundungssteuer -Actos Jurídicos Documentados 0,5 und 1,5 %.
NEUE STEUERSENKUNGEN AUF MALLORCA
Die Katasterwerte wurden in einigen Gemeinden Mallorcas wie in Puerto Andratx um bis zu 22 % gesenkt. Das wirkt sich beispielsweise erheblich auf die Grundsteuer -IBI- und auf die Einkommensteuer für Nichtresidente, als Eigennutzer, sowie bei der Wertzuwachssteuer -Plusvalia- aus. Auch die Körperschaftssteuer für neugegründete Gesellschaften -SL- hat sich von 30 auf 25% reduziert.
IMMOBILIEN AUF MALLORCA VERERBEN
War bisher die Staatsangehörigkeit von Immobilien-Besitzern ausschlaggebend, ob das Spanische oder aber das Heimatliche Erbrecht angewendet wurde, so hängt dieses nach der neuen Regelung nun vom letzten gewöhnlichen Aufenthalt ab. Wer nicht das Spanische Erbrecht greifen lassen möchte, der kann allerdings in seinem Testament bestimmen, ob das Spanische oder aber das Erbrecht seines Heimatstaates greifen soll.
NÖTIGE LIZENZ FÜR DIE FERIENVERMIETUNG
Die Klauseln für die Kurzzeitmiete ist mit dem spanischen Langzeitmietrecht nicht vergleichbar. Für die legale Ferienvermietung Ihrer Mallorca Immobilie benötigen Sie immer eine touristische Lizenz. Bei Vermietungen von Mallorca Ferien Immobilien gab es in der Vergangenheit stets Bewegung. Die mallorquinischen Hoteliers sahen und sehen private Ferienimmobilien auf Mallorca als unerwünschte Konkurrenz und das obgleich die meisten Hotels in der Nebensaison ohnehin schließen aber in den Saisonmonaten nur selten ein freies Hotelzimmer zu bekommen ist. Von einer Konkurrenz kann also gar nicht gesprochen werden, vielmehr von einer zusätzlichen Belebung des Tourismus.
Seit 2012 benötigt man nun für die Ferienvermietung eine Lizenz, welche auch lediglich für freistehende Häuser oder Doppelhaushälften beantragt werden kann. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern können derzeitig noch nicht legal touristisch vermietet werden. Sollte man Ihnen eine Zuwiderhandlung nachweisen können, so drohen empfindliche Geldbußen zwischen € 3.000 bis zu € 30.000.-.
Von einer Ferienvermietung spricht man bei einer maximalen Mietzeit von bis zu zwei Monaten und es müssen zudem Dienstleistungen, wie beispielsweise eine regelmäßige Reinigung, Wechsel der Bettwäsche oder sonstige Dienstleistungen enthalten sein. Die Ferienimmobilie darf maximal sechs Zimmern und zwölf Schlafplätze bieten.
Die Berechtigung zur Ferienvermietung kann bei der zuständigen Tourismusbehörde -Dirección General de Turismo- beantragt werden. Hierfür benötigen Sie Nachweise, dass Ihnen die Immobilie gehört, eine detaillierte Immobilien Beschreibung, eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, Ihre NIE Nummer -Steuernummer- und Ihre Personalausweisnummer. Die Anmeldegebühr beläuft sich auf € 24,84 je Schlafplatz. Die Gesamtkosten der Genehmigung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise auch der Größe der Immobilie. Sie belaufen sich in der Regel zwischen € 300 und € 2.000.-
STEUERSÄTZE BEI EINER FERIENVERMIETUNG:
Bei einer legitimierten Ferienvermietung müssen Sie eine ordentliche Rechnung erstellen, in der 10% IVA -Mehrwertsteuer- ausgewiesen wird. Die Einkommenssteuersätze belaufen sich bei permanenten Vermietungen auf 30% Ihrer Gewinne und 24,75%, falls Sie Ihre Ferienimmobilie nicht regelmäßig vermieten.
