Im Juni 2013 gab es einige wesentliche Änderungen des Spanischen Mietrechts – LAU, der Regelung vom 24.11.1994-. Wir stellen Ihnen hier die wichtigsten Änderungen vor, zusammengetragen aus unseren erfahrenen Immobilienmaklern in Mallorca.
Vorwort
Das neue Mietgesetz soll den Mieter aber auch den Vermieter schützen. Hintergrund war ein recht starres Mietrecht und dass das damals sehr mieterfreundliche Mietrecht eine Vermietung für viele Eigentümer nicht interessant machte. Unser Tipp: Um einen optimalen Preisvergleich zu erhalten, empfehlen wir Ihnen einen erfahrenen Immobilienmakler vor Ort zu kontaktieren und von ihm auch eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen. Hier fließen Sachwerte, Vergleichswerte, Ertragswerte fachlich fundiert in die Wertermittlung mit ein.
DAS SPANISCHE MIETRECHT – LAU / 2013
Nachfolgend finden Sie eine Zusammenfassung der wichtigsten Änderungen im spanischen Mietrecht LAU. Die Angaben sind ohne Gewähr auf Richtig-/ oder Vollständigkeit. Um die Rechte der Mietverträge gegenüber Dritten geltend machen zu können, müssen Mietverträge im Grundbuch der jeweiligen Immobilie registriert sein. Die neue Regelung gilt ausschließlich für Wohnraummietverträge. Gewerbliche Mietverträge bzw. Pachtverträge sind hiervon nicht betroffen. Auch sind diese Regelungen nicht auf die Vermietungen von Ferienwohnungen anwendbar. Seit dem Jahr 2013 sind auch bei Mietimmobilien auf Mallorca Energieausweise vorgeschrieben.
Verträge, welche vor das Inkrafttreten der Gesetzesänderung abgeschlossen wurden, richten sich an das vorherige Gesetz. Allerdings können beide Mieter und Vermieter vereinbaren, dass sich ältere Mietverträge durch Eintragung in das Grundbuch an das neue Mietgesetz orientieren.
Das Spanische Mietrecht erlaubt, dass Mieter und Vermieter eigene Vereinbarungen treffen können. Diese müssen allerdings den Rechtsrahmen des Mietgesetzes einhalten. In Streitfällen können die Parteien vereinbaren, sich nach einen Schiedsgericht zu richten. Als Mitteilungsadresse kann künftig auch eine E-Mailadresse bestimmt werden. Ausgeschlossen aus der Anwendung des Mietgesetzes sind möblierte Immobilien, welche zeitlich begrenzt komplett vermietet wurden. Weitere Informationen finden Sie auch unter unserer Rubrik: „Mallorca Immobilienrecht„
Vorkaufsrecht
Das Spanische Mietrecht – LAU sieht vor, dass Mieter und Vermieter auf das Vorkaufsrecht seitens des Mieters vereinbarend verzichten können. Die Verkaufsabsicht muss für diesen Fall dann mindestens einen Monat in Voraus dem Mieter mitgeteilt werden.
Dauer eines Mietvertrages
Die Dauer des Mietvertrages beträgt 3 Jahre.
Die Eigennutzung muss nicht mehr vom Vermieter vom Anfang an im Vertrag geklärt werden. Mit Ablauf des ersten ersten Jahres, kann der Vermieter mit einer Vorankundigungszeit von mindestens zwei Monaten den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen.
Der Mieter kann nach Vollendung der ersten sechs Monaten Mietdauer den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von mindestens einem Monat kündigen. er muss nicht mehr immer volle Mietvertragsjahre einhalten. Allerdings kann der Vermieter wegen Nichteinhaltung der Dauer des Vertrages eine Abfindung verlangen.
Mietanpassungen
Die Miete kann nur jährlich aktualisiert werden. Wenn nichts anderes vereinbart wurde, kann die Miete nach dem Lebenshaltungsindex (IPC) angepasst.
Mieterhöhung wegen baulicher Verbesserungen
Nach Ablauf der ersten drei Mietjahre darf der Vermieter die Miete wegen von ihm durchgeführter baulichen Verbesserungen erhöhen. Die Erhöhung richtet sich nach den Zinsen auf das ausgegebene Kapital. Die Erhöhung darf aber nur maximal 20 % der bisherigen Miete betragen.
Umbauten
Das Spanische Mietrecht sieht vor, dass der Mieter ohne die ausdrückliche Genehmigung des Vermieters keine Umbauten an der Immobilie vornehmen darf. Sollte der Mieter dennoch nicht genehmigte Änderungen durchführen, so kann der Mietvertrag sofort gekündigt werden. Danach der Vermieter kann die Widerherstellung verlangen und der Mieter hat dann auch keinen Anspruch auf Entschädigung. Mieter, welche eine nachweisbare Behinderung haben, dürfen nach einer Mitteilung an den Vermieter notwendige Umbauten zur Erleichterung des Alltags vornehmen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietimmobilie dann auf seine eigenen Kosten in den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.
Instandhaltungskosten
Für den Fall, dass der Mieter die Instandhaltungskosten der Immobilie trägt, können die Parteien vereinbaren, dass diese Kosten innerhalb der ersten drei Jahre erhöht werden. Die Erhöhung darf aber prozentual nicht das Doppelte übersteigen, als die Mieterhöhung betragen hat.
Mietfreier Zeitraum
Falls der Mieter vereinbarte Umbauten oder Verbesserungen an der Mietimmobilie vornehmen möchte, so können beide Parteien einen mietfreien Zeitraum vereinbaren. Nach Beendigung der Mietzeit kann der Mieter beim Vermieter allerdings keinen Anspruch auf Entschädigung erwarten. Nichtdurchführungen von zuvor vereinbarten Umbauten oder Verbesserungen der Immobilie wäre ein Kündigungsgrund seitens des Vermieters.
Miet-Vertragsauflösungen
Im Falle, dass der Vermieter den Besitz der Immobilie verliert oder abtreten muss werden nur die Miet-/ oder Pachtverträge eingehalten, welche im Grundbuch eingetragen wurden. Sollte bei Mietbeginn keine Eintragung vorgenommen worden sein, so wird der Mietvertrag aufgelöst.
Im Falle eines Verkaufs der vermieteten Immobilie werden nur die Mietverträge eingehalten, welche im Grundbuch eingetragen wurden. Liegt keine Eintragung im Grundbuch vor, so hat der Mieter drei Monate Zeit, um die Immobilie zu räumen.
Im Falle einer Scheidung des Mieters darf als neuer Mieter in der Immobilie bleiben, welcher gemäß Scheidungsurteil das Recht hierfür erhalten hat.
Nichtzahlung der Miete
Sofern der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen wurde, kann der Vertrag, bei Nichtzahlung der Miete, durch eine notarielle Akte oder gerichtliche Mitteilung in dem Zeitraum vom 10 Tagen aufgelöst werden, sofern dieses im Mietvertrag festgehalten wurde. Sollte der Mieter auf die Mitteilung nicht Antworten, so gilt dann der Bescheid als zugestellt und die Eintragung des Mietvertrages kann vom Grundbuch gelöscht werden.
Der neue Artikel 2 des Gesetzes 4/2013 ergänzt und modifiziert mehrere Aspekte des Zivilverfahrens Gesetzes vom 07. Januar 2000.
Bei den Änderungen im spanischen Mietrecht LAU wird auch die Wirksamkeit und die Durchführungen der Räumungsklagen modifiziert und genauer definiert, um diese bei säumigen Mietern eine schnellere Durchsetzung erzielen zu können. Im Falle einer Räumungsklage sind offene Mieten bis zum Tage der tatsächlichen Rückgabe der Immobilie zu entrichten, ohne dass dafür eine weitere Klage für die Mietforderungen nötig wird. Sollte der Mieter zum Gerichtstermin der Räumungsklage nicht erscheinen, gilt die Klage als gewonnen und der Mieter muss innerhalb von dreissig Tagen ausziehen ohne dass dafür weitere Mitteilungen nötig sind. Die Gerichtskosten sowie die offenen Mieten bis zum Tage der Rückgabe der Immobilie sind vom Mieter alleine zu tragen. Bei einem Räumungstermin ist die Anwesenheit eines einzigen Beamten ausreichend. Der Mieter wird aufgefordert, seine hinterlassenen Objekte abzuholen. Sollte er das nicht machen, so gehen die zurückgelassenen Objekte in den Besitz des Vermieters über.
Schuldnerverzeichnis
Im Artikel 3. des Gesetzes 4/2013 wird bestimmt, dass ein Schuldnerverzeichnis eingerichtet werden soll, um den Vermietern mehr Sicherheit bei der Wahl des neuen Mieters zu geben.
Personen, bei denen Gerichtsurteile Aufgrund Zahlungsprobleme gab, werden im Schuldnerverzeichnis für die Dauer von sechs Jahren aufgelistet. Die Mieter können die Austragung aus diesem Register verlangen, sobald sie die offene Beträge beglichen haben.
Vertragsauflösung
Das Spanische Mietrecht sieht vor, dass der Vermieter den Mietvertrag wegen einer Abtretung des Vertrages an einen Untervermieter, die Mietimmobilie kündigen darf.
